房貸負擔能力計算機
在開始看房之前，根據收入、債務和實際每月住房成本進行反推，以估算可負擔的購屋預算。
如何使用此抵押貸款負擔能力計算機
- 輸入年收入
輸入您的家庭年度總收入。
- 添加每月債務
輸入所有必需的每月債務還款，例如汽車貸款、學生貸款和信用卡最低還款額。
- 設定首期與貸款條款
輸入現金首期、預期抵押貸款利率及貸款期限。
- 包含房屋成本
加入房產稅率、年保險費、定期規費和任何抵押貸款保險費率，以反映真實的持有成本。
- 查看可負擔價格
查看預估的可負擔房價、最高房屋支出，以及利率上升對結果的影響。
此房貸負擔能力計算機的運作原理
此房貸負擔能力計算機根據您的收入、債務義務和全方位住房成本假設進行反向推算，以估算您的預算可以支持多少房價。它不僅限於本金和利息，還納入了房產稅、保險、定期管理費和可選的房貸保險，然後同時檢查後端 DTI 限制和前端住房比率。這使其成為現實世界購屋時更好的預算篩選工具，特別是在高稅收或低首付的情況下。
最高全包住房支出 = min(前端住房限額, 扣除其他債務後的後端 DTI 限額)；可負擔房價 = 本金、利息、稅金、保險、規費和抵押貸款保險均符合該支出金額的房屋價值 一個年收入 US$120,000、每月債務 US$900、首付 US$70,000、抵押貸款利率 6.5 %、房產稅 1.2 %、年保險費 US$1,800 且定期規費為 US$125 的家庭：最高全包住房支出為 US$2,700。在計入每月約 US$772 的非貸款住房成本後，估計可負擔的房價約為 US$497,000，貸款額約為 US$427,000。如果利率上升 1%，可負擔房價將降至約 US$446,000。
一個年收入為 US$120,000、每月債務為 US$900 且首付款為 US$70,000、利率為 6.5 % 的家庭，大約可以負擔 US$497,000 的房價。將首付款增加到 US$100,000 會直接增加購買預算，而不會增加每月還款額，這可能會使可負擔房價超過 US$527,000。
同樣的 US$120,000 收入，若現有債務為零，則可釋放全部的債務收入比 (DTI) 限額用於住房。消除每月 US$900 的債務負擔可以使可負擔房價增加數萬元，因為在給定的利率和期限下，每一美元釋放出的還款能力都會轉化為額外的抵押貸款本金。
- ✓ 此估算採用您選擇的前端住房比率與後端 DTI 限制作為預算上限 — 實際貸款機構的規則因貸款方案而異。
- ✓ 現有的每月債務會以一比一的方式減少可用於抵押貸款的還款空間。
- ✓ 房產稅以房屋價值的簡單百分比建模，保險和定期規費則視為固定定期成本。
- ✓ 僅當模擬的首付款低於 20% 時才包含抵押貸款保險，並在相關假設下估算為貸款餘額的簡單年度百分比。
- ✓ 利率假設對負擔能力仍有極大影響：利率每增加 1%，實際可購買價格可能會減少約 8–12%。
- 負擔能力估算仍屬初步篩選，但納入稅金、保險、定期規費和抵押貸款保險，比僅考慮本金和利息的模型提供了更務實的起點。
- 如果成交後您的現金儲備所剩無幾，即使在技術上負擔得起的房屋，在您的每月預算中可能仍會感到過於昂貴。
- 在鎖定利率前，請嘗試以多種利率假設進行計算，以了解您的負擔能力上限對利率變化的敏感程度。
- 貸款方案規則因市場和貸款機構而異，因此請將此工具視為預算規劃工具，而非通用的審核標準。
- 來自貸款機構和住房金融資源的住房負擔能力與承保比率指南
- 公共購房負擔能力指南與貸款方案參考
債務收入比 (DTI) 限制如何決定負擔能力
抵押貸款負擔能力基本上受限於貸款機構評估的兩種債務收入比 (DTI)。前端比率限制了每月總收入中可用於住房成本的比例，而後端比率則限制了包括住房在內的總債務負擔。確切的門檻因貸款機構、產品和市場而異，因此此處使用的數據應視為規劃假設而非通用規則。此計算機同時應用這兩種限制，並採用較嚴格的一項。這意味著擁有大量非住房債務的借款人可能會在達到前端上限之前先觸及後端上限，從而減少其符合條件的貸款額。相反，沒有其他債務的人可以充分利用這兩種比率。了解哪種比率是您的主要限制因素非常有價值，因為它能告訴您償還現有債務或增加收入對於擴大購買力是否更有效。
為什麼非抵押貸款成本會縮減您的預算
房產稅、房屋保險、定期規費和抵押貸款保險都會與本金和利息競爭相同的每月住房支出預算。分配給這些成本的每一塊錢，都會減少可用於抵押貸款本身的金額，這直接降低了計算機能夠支持的貸款額，進而降低了房價。在房產稅率較高的地區，這種影響可能非常顯著：兩棟標價相同的房屋，根據所屬稅務管轄區的不同，可能會產生截然不同的負擔能力結果。當首付款較低時，抵押貸款保險會增加另一層成本，進一步壓縮可用預算。這就是為什麼在負擔能力估算中包含所有定期住房成本至關重要的原因。僅考慮本金和利息的模型會系統性地高估買家的負擔能力，導致在第一次代管帳戶調整後出現預算意外。
房貸負擔能力計算機常見問題
此計算機中的 DTI 代表什麼？
DTI 代表債務收入比。它將您每月所需的總債務支出（包括新的房貸）與您的稅前月收入進行比較，是貸款機構用來判斷負擔能力的主要指標。
為什麼利率對負擔能力如此重要？
較高的利率意味著每筆還款中用於支付利息而非本金的比例更大，因此在相同的每月預算下，可支持的貸款金額較小，進而導致可負擔的房價較低。
我應該使用稅前收入還是稅後實領薪資？
此計算機使用稅前收入，因為這是 DTI 計算的標準慣例。然而，您也應該根據實際的稅後現金流對結果進行合理性檢查。
這是否包含稅金和保險？
是的，如果您輸入這些資訊。計算機在將您的住房預算轉換為可負擔房價時，會包含房產稅、房屋保險、定期規費和選填的抵押貸款保險。
較高的首付款能提高可負擔的房價嗎？
是的。較高的首付款會直接增加購買價格而不會增加每月還款額，並且如果您超過了重要的權益門檻，還可以幫助您避免抵押貸款保險或類似的低權益成本。
為什麼當我加入稅金或規費時，計算機顯示的價格會變低？
因為這些成本消耗了相同的每月住房預算。花在稅金、保險、定期規費或房貸保險上的每一塊錢，都意味著可用於支付本金和利息的金額減少了一塊錢。