Калкулатор за достапност на хипотека
Пресметајте наназад од приходите, долговите и реалните месечни трошоци за домување за да процените достапен буџет за дом пред да започнете со разгледување имоти.
Како да го користите овој калкулатор за достапност на хипотека
- Внесете годишен приход
Внесете го бруто годишниот приход на вашето домаќинство.
- Додајте месечни долгови
Внесете ги сите задолжителни месечни отплати на долгови, како што се кредити за автомобил, студентски кредити и минимални плаќања на кредитни картички.
- Поставете учество и услови за заем
Внесете го готовинското учество, очекуваната каматна стапка за хипотека и рокот на заемот.
- Вклучете ги трошоците за домување
Додајте стапка на данок на имот, годишно осигурување, тековни такси и каква било стапка на осигурување на хипотека за да ги одразите реалните трошоци за сопственост.
- Прегледајте ја достапната цена
Проверете ја проценетата достапна цена на домот, максималната исплата за домување и како зголемувањето на стапката би го променило резултатот.
Како работи овој калкулатор за достапност на хипотека
Овој калкулатор за достапност на хипотека работи наназад од вашите приходи, должнички обврски и претпоставки за вкупните трошоци за домување за да процени колкав дом може да поддржи вашиот буџет. Наместо да застане само на главнината и каматата, тој ги вклучува данокот на имот, осигурувањето, редовните такси и опционалното осигурување на хипотека, а потоа ги проверува и крајниот DTI лимит и почетниот сооднос за домување. Тоа го прави подобра алатка за планирање на буџетот при реално купување, особено во сценарија со повисоки даноци или помало учество.
Максимална вкупна исплата за домување = min(лимит за домување на предниот дел, лимит за DTI на задниот дел по други долгови) ; достапна цена = вредност на домот чија главнина, камата, даноци, осигурување, такси и осигурување на хипотека се вклопуваат во таа исплата Домаќинство со заработка од $120,000 годишно со $900 месечни долгови, $70,000 учество, 6.5 % каматна стапка на хипотека, 1.2 % данок на имот, $1,800 годишно осигурување и $125 во тековни такси: максималната вкупна исплата за домување е $2,700. По пресметувањето на трошоците за домување кои не се поврзани со хипотека од околу $772 месечно, проценката поддржува цена на домот од приближно $497,000 и кредит од околу $427,000. Ако каматните стапки се зголемат за 1%, достапната цена паѓа на околу $446,000.
Домаќинство со заработка од $120,000 со месечни долгови од $900 и учество од $70,000 при каматна стапка од 6.5 % би можело да си дозволи приближно $497,000. Зголемувањето на учеството на $100,000 директно се додава на буџетот за купување без да ја зголеми месечната рата, потенцијално зголемувајќи ја достапната цена над $527,000.
Истиот приход од $120,000 без постоечки долгови го ослободува целиот DTI капацитет за домување. Отстранувањето на месечните обврски од $900 може да ја зголеми достапната цена на домот за десетици илјади, бидејќи секој денар ослободен капацитет за плаќање се претвора во дополнителна главнина на хипотеката при дадената стапка и рок.
- ✓ Проценката ги користи и соодносот на трошоците за домување и лимитот на вкупниот долг што ќе ги изберете како плафон на буџетот — вистинските правила на заемодавачите варираат во зависност од програмата за заем.
- ✓ Постоечките месечни долгови го намалуваат просторот за исплата достапен за хипотека на основа еден-за-еден.
- ✓ Даноците на имот се моделирани како едноставен процент од вредноста на домот, а осигурувањето и тековните такси се третираат како фиксни периодични трошоци.
- ✓ Осигурувањето на хипотека е вклучено само кога моделираното учество е под 20% и се пресметува како приближен годишен процент од салдото на кредитот каде што таа претпоставка е релевантна.
- ✓ Претпоставките за каматните стапки сè уште имаат огромно влијание врз достапноста: зголемување на стапката за 1% може да ја намали практичната куповна цена за приближно 8–12%.
- Проценките за достапност се само првичен преглед, но вклучувањето на даноците, осигурувањето, тековните такси и осигурувањето на хипотека дава многу пореална почетна точка отколку моделите кои ги земаат предвид само главнината и каматата.
- Ако вашите готовински резерви се мали по затворањето на договорот, технички достапен дом сепак може да изгледа прескап за вашиот месечен буџет.
- Направете ја пресметката со повеќе претпоставки за стапките за да видите колку е чувствителен вашиот плафон на достапност на промените на стапките пред да ги фиксирате.
- Правилата за кредитните програми варираат во зависност од пазарот и кредиторот, затоа третирајте го ова како алатка за буџетирање, а не како универзален стандард за одобрување.
- Насоки за достапност на домување и сооднос на одобрување од кредитори и ресурси за финансирање домување
- Јавни насоки за достапност при купување дом и референци за програми за кредитирање
Како DTI лимитите ја одредуваат достапноста
Достапноста на хипотеката е фундаментално ограничена од два соодноси на долг и приход (DTI) кои кредиторите ги оценуваат. Предниот сооднос ограничува колкав дел од вашиот бруто месечен приход може да оди само за трошоци за домување, додека задниот сооднос ги ограничува вкупните должнички обврски, вклучувајќи го и домувањето. Точните прагови варираат во зависност од кредиторот, производот и пазарот, па затоа бројките што се користат овде треба да се третираат како претпоставки за планирање, а не како универзални правила. Овој калкулатор ги применува двата лимити и го користи порестриктивниот. Тоа значи дека заемопримачот со значителен долг што не е поврзан со домување може да го достигне задниот лимит пред предниот, со што се намалува хипотеката за која може да се квалификува. Спротивно на тоа, некој без други долгови ја добива целосната корист од двата соодноси. Разбирањето на тоа кој сооднос е вашето ограничување е вредно бидејќи ви кажува дали отплатата на постоечкиот долг или зголемувањето на приходот би било поефикасно за проширување на вашата куповна моќ.
Зошто трошоците што не се дел од хипотеката го намалуваат вашиот буџет
Данокот на имот, осигурувањето на домот, тековните такси и осигурувањето на хипотека се натпреваруваат за истиот месечен буџет за домување што им е потребен на главнината и каматата. Секој денар наменет за овие трошоци е еден денар помалку достапен за самата хипотека, што директно го намалува износот на кредитот — а со тоа и цената на домот — што калкулаторот може да ја поддржи. Во области со високи стапки на данок на имот, овој ефект може да биде драматичен: два дома со идентични цени може да дадат многу различни резултати за достапност во зависност од даночната јурисдикција. Осигурувањето на хипотека може да додаде уште еден слој на трошоци кога учеството е ниско, дополнително намалувајќи го достапниот буџет. Затоа е од суштинско значење вклучувањето на сите тековни трошоци за домување во проценката на достапноста. Моделите кои ги земаат предвид само главнината и каматата систематски го преценуваат она што купувачот може удобно да си го дозволи, што доведува до буџетски изненадувања по првото прилагодување на ескроу сметката.
ЧПП за калкулаторот за достапност на хипотека
Што значи DTI во овој калкулатор?
DTI означува сооднос на долгот и приходот. Тој ги споредува вашите вкупни месечни отплати на долгови (вклучувајќи ја и новата хипотека) со вашиот бруто месечен приход и е примарниот метар што заемодавачите го користат за да ја проценат достапноста.
Зошто каматната стапка е толку важна за достапноста?
Повисока стапка значи дека поголем дел од секоја исплата оди за камата наместо за главница, па истиот месечен буџет поддржува помал износ на заем — а со тоа и пониска цена на домот.
Дали треба да користам бруто приход или нето плата?
Калкулаторот користи бруто приход бидејќи тоа е стандардна конвенција за пресметки на DTI. Сепак, треба да го проверите резултатот и во однос на вашиот реален готовински тек по оданочување.
Дали ова вклучува даноци и осигурување?
Да, доколку ги внесете. Калкулаторот вклучува данок на имот, осигурување на домот, тековни такси и опционално осигурување на хипотека при претворање на вашиот буџет за домување во достапна цена на домот.
Може ли поголемо учество да ја зголеми достапната цена на домот?
Да. Поголемото учество директно се додава на куповната цена без да ја зголеми месечната исплата и може да ви помогне да избегнете осигурување на хипотека или слични трошоци за низок капитал доколку надминете важен праг на капитал.
Зошто калкулаторот покажува пониска цена кога додавам даноци или такси?
Бидејќи тие трошоци трошат дел од истиот месечен буџет за домување. Секој денар потрошен на даноци, осигурување, тековни такси или осигурување на хипотека е еден денар помалку достапен за главнината и каматата.