Калкулатор за точка на рентабилност при рефинансирање
Споредете ја вашата моментална рата со предложеното рефинансирање и видете приближно кога заштедите ќе ги покријат трошоците за затворање.
Како да се користи овој калкулатор за рентабилност при рефинансирање
- Внесете ја тековната месечна рата
Внесете ја ратата за вашиот постоечки кредит.
- Внесете ја новата месечна рата
Внесете ја проектираната рата по рефинансирањето.
- Додајте трошоци за затворање
Внесете ги проценетите вкупни трошоци за затворање и такси за рефинансирање.
- Прегледајте ја временската рамка за рентабилност
Проверете колку месеци заштеда се потребни за да се повратат почетните трошоци.
- Споредете со вашите планови
Ако планирате да го задржите кредитот подолго од периодот на рентабилност, рефинансирањето веројатно се исплати.
Како работи овој калкулатор за рентабилност на рефинансирање
Овој калкулатор за рентабилност на рефинансирање ја споредува вашата моментална месечна рата со предложената нова рата и пресметува колку месеци заштеда се потребни за да се повратат почетните трошоци за затворање. Точката на рентабилност е најважниот временски параметар при секоја одлука за рефинансирање: ако продадете или повторно рефинансирате пред да ја достигнете, трансакцијата ќе ве чини повеќе отколку што ќе заштедите.
Месеци до рентабилност = трошоци за затворање / (моментална рата – нова рата) Ако вашата моментална исплата е $2,250, рефинансираната исплата би била $2,050, а трошоците за затворање изнесуваат $4,800: месечната заштеда е $200, па точката на рентабилност е околу 24 месеци. Ако планирате да останете во домот уште неколку години, рефинансирањето може да има финансиска смисла. По првата година, вашата нето позиција е -$2,400 — сè уште ги надоместувате трошоците.
Ако вашата моментална исплата е $2,250 и предложеното рефинансирање ја намалува на $2,050 со $4,800 трошоци за затворање, месечната заштеда од $200 значи дека точката на рентабилност се достигнува за околу 24 месеци. Ако планирате да останете во домот барем двојно повеќе месеци, рефинансирањето има комотна маргина на сигурност.
Дуплирањето на трошоците за затворање на $9,600 со истата месечна заштеда од $200 го дуплира времето за враќање на инвестицијата на приближно 48 месеци. Ова покажува зошто барањето пониски трошоци за затворање или преговарањето за кредити од заемодавачот е исто толку важно како и обезбедувањето пониска стапка — и двете влијаат на тоа кога рефинансирањето почнува да се исплати.
- ✓ Моделот ја третира разликата во месечната рата како единствена придобивка — не ги зема предвид промените во рокот на кредитот, исплатата на готовина или даночните импликации.
- ✓ Трошоците за затворање се третираат како паушален износ платен однапред; вклучувањето на овие трошоци во кредитот би ја променило пресметката за исплатливост.
- ✓ Се претпоставува дека месечните заштеди остануваат константни — рефинансирање со променлива каматна стапка или промена на износите за ескроу би ја промениле реалната временска рамка.
- ✓ Ако новата рата не е помала, нема финансиска исплатливост според овој поедноставен модел.
- Точката на рентабилност е кратенка за планирање, а не целосна анализа на рефинансирањето — таа не ги опфаќа даноците, опортунитетниот трошок на трошоците за затворање или ефектот од рестартирање на подолг рок.
- Ако очекувате да се преселите во рок од 2–3 години, датумот на рентабилност е поважен од насловот за месечната заштеда.
- Некои кредитори нудат рефинансирање без трошоци за затворање со вклучување на надоместоците во каматната стапка — ова го елиминира прашањето за рентабилност, но резултира со повисока каматна стапка.
- Споредете ги и временската рамка за рентабилност и вкупната камата за целиот рок пред да се обврзете.
- Референци за методологијата на точката на рентабилност при рефинансирање
- Едукативни насоки за рефинансирање за потрошувачи
Што е точка на рентабилност при рефинансирање?
Точката на рентабилност е месецот кога кумулативната заштеда од пониската рата точно ги изедначува почетните трошоци за рефинансирање. Пред тој месец, рефинансирањето сè уште е нето трошок бидејќи трошоците за затворање не се повратени. По тој месец, секој заштеден денар оди директно кон подобрување на вашата финансиска состојба. Овој едноставен параметар е најпрактичниот тест за тајмингот на секое рефинансирање: ако очекувате да го продадете имотот, да се преселите или повторно да рефинансирате пред да ја достигнете точката на рентабилност, трансакцијата чини повеќе отколку што заштедува. Трошоците за затворање обично вклучуваат такса за проценка, такса за обработка, осигурување на имотниот лист и разни трошоци на заемодавачот, и може да се движат од еден до неколку проценти од износот на кредитот. Месечната заштеда зависи од тоа колку се пониски новата стапка и рата во споредба со постојниот кредит. Голем пад на каматната стапка со скромни трошоци за затворање создава краток период на рентабилност, додека мало подобрување на стапката со високи такси може да бара години за да се исплати.
Кога рефинансирањето можеби нема смисла
Пониската стапка не секогаш го оправдува рефинансирањето. Ако веќе сте неколку години во вашиот тековен кредит, значителен дел од секоја рата оди кон главнината наместо кон каматата, а рефинансирањето во нов долгорочен кредит го рестартира часовникот на амортизација — што значи дека поголем дел од секоја рата повторно оди за камата. Ова ресетирање може да ја зголеми вкупната платена камата во текот на комбинираниот век на двата кредити, дури и кога месечната рата се намалува. Друга вообичаена замка е вклучувањето на трошоците за затворање во новиот биланс на кредитот, што го елиминира трошокот „од џеб“, но ја зголемува главнината и го подигнува ефективниот праг на рентабилност. Рефинансирањето со повлекување готовина (cash-out) додава дополнителна сложеност бидејќи новиот биланс на кредитот е поголем од оригиналниот, често со малку повисока стапка. Во сите овие случаи, едноставната пресметка на рентабилноста е неопходна почетна точка, но не е доволна — корисниците треба да ја споредат и вкупната камата во преостанатиот рок пред да се одлучат.
ЧПП за калкулатор за рентабилност при рефинансирање
Што значи рентабилност при рефинансирање?
Точка на рентабилност е моментот кога акумулираната месечна заштеда од новата, пониска рата целосно ги надоместила првичните трошоци за затворање што сте ги платиле за рефинансирање.
Што ако мојата нова рата не е пониска?
Ако новата рата е еднаква или поголема од сегашната, нема месечна заштеда за надоместување на трошоците, па рефинансирањето нема точка на рентабилност според овој модел.
Дали треба да рефинансирам само затоа што каматната стапка е пониска?
Не мора да значи. Исто така, треба да ги земете предвид трошоците за затворање, колку долго планирате да го задржите кредитот и дали продолжувањето на рокот ја ресетира вашата амортизација на неповолен начин.
Дали ова функционира за рефинансирање со подигнување готовина?
Рефинансирањето со подигнување готовина го менува салдото на кредитот и служи за друга цел, па затоа едноставната споредба на точката на рентабилност можеби нема да ја прикаже целосната слика.
Зошто пократкиот рок може да ја зголеми ратата, но сепак да биде исплатлив?
Пократкиот рок ја намалува вкупната камата дури и ако месечната рата е повисока. Вредноста зависи од тоа дали можете да ја си дозволите повисоката рата и колку долго планирате да го отплаќате кредитот.