Pirkimo ir nuomos skaičiuoklė
Įveskite nuomos kainą, būsto kainą ir palyginimo laikotarpį, kad palygintumėte išsamesnį pirkimo ir nuomos turto modelį su metiniais rezultatais.
Kaip naudotis šia pirkimo ir nuomos skaičiuokle
- Įveskite mėnesio nuomos kainą
Įveskite savo dabartinę arba numatomą mėnesio nuomos įmoką.
- Nustatykite būsto pirkimo informaciją
Įveskite būsto kainą, pradinio įnašo procentą, hipotekos palūkanų normą ir paskolos terminą.
- Pridėkite savininko išlaidas
Įveskite nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, draudimą, priežiūrą, bendruomenės rinkliavas, būsto paskolos draudimą bei pirkimo ir pardavimo išlaidas.
- Nustatykite augimo prielaidas
Įveskite numatomą būsto vertės augimą, nuomos augimą ir investicijų grąžos normas.
- Peržiūrėkite palyginimą
Patikrinkite bendras išlaidas, nuosavą kapitalą, investicijų vertę ir lūžio tašką, kad sužinotumėte, kuris kelias sukaupia daugiau turto per pasirinktą laikotarpį.
Kaip veikia ši pirkimo ir nuomos skaičiuoklė
Ši skaičiuoklė lygina ilgalaikį sprendimą pirkti ar nuomotis, atsižvelgiant į būsto paskolos įmokas, vertės augimą, nuomos kainų kilimą ir investavimo alternatyvą pradiniam įnašui bei mėnesinėms santaupoms nuomojantis. Ji taip pat apima pasikartojančias savininko išlaidas, tokias kaip nekilnojamojo turto mokestis, draudimas, priežiūra, bendruomenės rinkliavos, būsto paskolos draudimas bei pirkimo ir pardavimo sandorių išlaidos, ir parodo, kaip pirkimo ir nuomos rezultatai keičiasi kasmet. Tai leidžia daug tiksliau nustatyti, kada pirkimas tampa naudingesnis, o ne tik pamatyti galutinį rezultatą vienu momentu.
Pirkimo rezultatas = būsto nuosavas kapitalas − savininko išlaidos − pirkimo išlaidos − pardavimo išlaidos; Nuomos rezultatas = investuotas pradinis įnašas ir sutaupyti mokesčiai + mėnesinės santaupos nuomojantis − sumokėta nuoma Nuoma už 2 000 USD per mėnesį, palyginti su 400 000 USD vertės būsto pirkimu su 20 % pradiniu įnašu ir 6,5 % palūkanomis per 10 metų: skaičiuoklė lygina bendras nuomos išlaidas (275 133,10 USD), bendras pirkimo išlaidas (322 714,12 USD), būsto nuosavą kapitalą (266 282,95 USD) ir investuotą nuomininko alternatyvą (157 886,90 USD). Galutinis pranašumas yra 60 815,03 USD, o modelis parodo, ar pirkimas atsiperka per lyginamąjį laikotarpį.
Lyginant 2 000 USD nuomą su 400 000 USD būstu per 5 metus vietoj 10, rezultatas gerokai pasislenka nuomos naudai, nes didelės pradinės ir pardavimo išlaidos perkant turi mažiau laiko atsipirkti per vertės augimą ir nuosavo kapitalo kaupimąsi. Trumpas laikotarpis dažnai palankesnis nuomai, net jei mėnesinė būsto paskolos įmoka yra panaši į nuomos kainą.
Padidinus numatomą būsto vertės augimą nuo 3 % iki 5 %, kai visi kiti duomenys išlieka tokie patys, pirkimo rezultatas per 10 metus tampa gerokai palankesnis nei nuomos. Vertės augimas yra viena jautriausių šio modelio prielaidų – nedidelis numatomo augimo pokytis gali visiškai pakeisti išvadą.
- ✓ Naudojama fiksuotų palūkanų būsto paskola visam modeliuojamam laikotarpiui.
- ✓ Nekilnojamojo turto mokestis, priežiūros ir pardavimo išlaidos vertinamos paprastais procentais, o ne pagal konkrečios rinkos mokesčių taisykles ar tikslias sandorių kainas.
- ✓ Daroma prielaida, kad nuomos kaina auga pastoviu metiniu tempu.
- ✓ Investicijų grąža modeliuojama kaip pastovus vidurkis, todėl kintamumas ir grąžos sekos rizika nėra įvertinti.
- Trumpas laikotarpis paprastai palankesnis nuomai, nes pirkimas susijęs su didelėmis pradinėmis ir pardavimo išlaidomis, kurioms amortizuoti reikia laiko.
- Priežiūra, mokesčiai, draudimas, bendruomenės rinkliavos ir būsto paskolos draudimas daugelyje rinkų iš esmės keičia atsakymą, todėl jų neįvertinus pirkimas gali atrodyti geriau nei yra iš tikrųjų.
- Palyginimas pagal metus dažnai yra naudingesnis nei galutinė išvada, nes daugelis namų ūkių persikelia dar nepasiekus nominalių lūžio metų.
- Tai vis dar yra planavimo modelis – mokesčių lengvatos, renovacijos, gyvenimo būdo lankstumas ir kaimynystės rizika gali pakeisti realų pasirinkimą.
Kas lemia sprendimą pirkti ar nuomotis?
Sprendimas pirkti ar nuomotis nėra tik mėnesinių įmokų palyginimas. Tai apima du iš esmės skirtingus turto kaupimo būdus. Kai perkate, jūsų mėnesinė įmoka kuria nuosavą kapitalą brangstančiame turte, tačiau jūs taip pat prisiimate priežiūros, draudimo, mokesčių ir sandorių išlaidas, kurių nuomininkai neturi. Kai nuomojatės, jūsų būsto išlaidos yra paprastesnės ir labiau nuspėjamos, o pinigus, kuriuos būtumėte išleidę pradiniam įnašui ir savininko išlaidoms, galite investuoti kitur. Finansinis rezultatas priklauso nuo to, kaip šie du keliai kaupiasi laikui bėgant. Pagrindiniai kintamieji yra būsto vertės augimas, nuomininko alternatyvaus portfelio investicijų grąža, gyvenimo trukmė tame būste ir visas savininko išlaidų spektras, viršijantis pačią hipoteką. Daugeliu atvejų pirkimas tampa patrauklesnis, kuo ilgiau planuojate gyventi, nes fiksuotos pirkimo ir pardavimo išlaidos amortizuojamos per ilgesnį laikotarpį. Trumpesniam laikotarpiui nuoma dažnai laimi, nes sandorių išlaidos dominuoja palyginime.
Alternatyviųjų sąnaudų vaidmuo
Alternatyviosios sąnaudos yra paslėptas veiksnys, kurį daugelis pirkimo ir nuomos palyginimų praleidžia. Kai perkate būstą, pradinis įnašas ir sandorio sudarymo išlaidos yra įšaldomos nekilnojamajame turte, o ne investuojamos į diversifikuotą portfelį. Jei akcijų rinka ar kitos investicijos duoda didesnę grąžą nei kyla jūsų būsto vertė (įvertinus visas savininko išlaidas), pirkimas grynojo turto atžvilgiu gali nusileisti nuomai. Ir priešingai, jei būsto vertė kyla greitai, o hipoteka veikia kaip svertas vertės augimui, pirkimas gali būti gerokai pranašesnis. Mėnesio sutaupymų skirtumas taip pat svarbus: jei nuoma kas mėnesį yra pigesnė, skirtumą galima investuoti, o šios įmokos kaupiasi per visą palyginimo laikotarpį. Ši skaičiuoklė modeliuoja tą alternatyvų investavimo kelią, kad galėtumėte matyti bendrą turto rezultatą abiem scenarijais, o ne tik mėnesio išlaidas. Rezultatas labai priklauso nuo jūsų pasirinktų investicijų grąžos ir vertės augimo prielaidų, todėl palyginimas naudojant skirtingus rodiklius suteikia išsamesnį vaizdą.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar į tai įskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčiai ir draudimas?
Taip. Galite įvesti nekilnojamojo turto mokestį, draudimą, priežiūros išlaidas, bendrijos mokesčius, hipotekos draudimą bei pirkimo ir pardavimo išlaidas, kad palyginimas būtų artimesnis visapusiškam nuosavybės modeliui.
Kokią investicijų grąžos normą turėčiau naudoti?
Įprasta ilgalaikio planavimo prielaida diversifikuotam portfeliui yra apie 5–7 % nominalios grąžos. Naudokite mažesnį skaičių, jei norite konservatyvesnio nuomos scenarijaus.
Kodėl lūžio taško horizontas yra svarbus?
Nes pirkimas dažnai atrodo palankus tik po kelerių metų. Jei planuojate persikelti anksčiau nei pasieksite lūžio metus, nuoma vis tiek gali būti geresnis finansinis pasirinkimas, net jei pirkimas laimi per labai ilgą laikotarpį.