Būsto paskolos įperkamumo skaičiuoklė
Prieš pradėdami apžiūrinėti nekilnojamąjį turtą, apskaičiuokite prieinamą būsto biudžetą remdamiesi pajamomis, skolomis ir realiomis mėnesinėmis būsto išlaidomis.
Kaip naudotis šia būsto paskolos įperkamumo skaičiuokle
- Įveskite metines pajamas
Įrašykite savo namų ūkio bendrąsias metines pajamas.
- Pridėkite mėnesines skolas
Įveskite visus privalomus mėnesinius skolų mokėjimus, pavyzdžiui, automobilių paskolas, studijų paskolas ir minimalias kredito kortelių įmokas.
- Nustatykite pradinį įnašą ir paskolos sąlygas
Įveskite pradinį įnašą grynaisiais, numatomą būsto paskolos palūkanų normą ir paskolos terminą.
- Įtraukite būsto išlaidas
Pridėkite nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, metinį draudimą, periodinius mokesčius ir bet kokį būsto paskolos draudimo tarifą, kad atspindėtumėte realias nuosavybės išlaidas.
- Peržiūrėkite prieinamą kainą
Patikrinkite apskaičiuotą prieinamą būsto kainą, maksimalią būsto įmoką ir tai, kaip palūkanų normos padidėjimas pakeistų rezultatą.
Kaip veikia ši būsto paskolos įperkamumo skaičiuoklė
Ši būsto įperkamumo skaičiuoklė veikia atvirkštine tvarka pagal jūsų pajamas, skolinius įsipareigojimus ir bendras būsto išlaidų prielaidas, kad įvertintų, kokio dydžio būstą galėtų išlaikyti jūsų biudžetas. Užuot apsiribojusi tik pagrindine skola ir palūkanomis, ji įtraukia nekilnojamojo turto mokestį, draudimą, periodinius mokesčius ir pasirinktinį būsto paskolos draudimą, tada patikrina tiek galutinį DTI limitą, tiek pradinį būsto išlaidų santykį. Tai leidžia geriau įvertinti biudžetą realiai ieškant būsto, ypač esant didesniems mokesčiams arba mažesniam pradiniam įnašui.
Maksimali bendra būsto įmoka = min(pirminis būsto limitas, galutinis DTI limitas po kitų skolų); prieinama kaina = būsto vertė, kurios pagrindinė suma, palūkanos, mokesčiai, draudimas, mokesčiai bendrijai ir būsto paskolos draudimas telpa į šią įmoką Namų ūkiui, uždirbančiam 120 000 USD per metus, turinčiam 900 USD mėnesinių skolų, 70 000 USD pradinį įnašą, 6,5 % būsto paskolos palūkanas, 1,2 % nekilnojamojo turto mokestį, 1 800 USD metinį draudimą ir 125 USD periodinių mokesčių: maksimali bendra būsto įmoka yra 2 700 USD. Įvertinus su paskola nesusijusias būsto išlaidas, siekiančias apie 772 USD per mėnesį, sąmata leidžia įsigyti būstą už maždaug 497 000 USD su maždaug 427 000 USD paskola. Jei palūkanų normos pakiltų 1 %, prieinama kaina nukristų iki maždaug 446 000 USD.
Namų ūkis, uždirbantis 120 000 USD, turintis 900 USD mėnesinių skolų ir 70 000 USD pradinį įnašą su 6,5 % palūkanomis, galėtų sau leisti maždaug 497 000 USD vertės būstą. Padidinus pradinį įnašą iki 100 000 USD, pirkimo biudžetas padidėja tiesiogiai nedidinant mėnesinės įmokos, todėl įperkama kaina gali viršyti 527 000 USD.
Tos pačios 120 000 USD pajamos be esamų skolų atlaisvina visą DTI limitą būstui. Pašalinus 900 USD mėnesinių įsipareigojimų, įperkamo būsto kaina gali padidėti dešimtimis tūkstančių, nes kiekvienas atlaisvintas mokėjimo pajėgumo euras virsta papildoma būsto paskolos pagrindine suma pagal nurodytą palūkanų normą ir terminą.
- ✓ Skaičiavime kaip biudžeto lubos naudojami jūsų pasirinkti pirminis būsto išlaidų santykis ir bendrasis DTI limitas – faktinės skolintojų taisyklės priklauso nuo paskolos programos.
- ✓ Esamos mėnesinės skolos tiesiogiai mažina būsto paskolos įmokai skiriamą sumą santykiu vienas prie vieno.
- ✓ Nekilnojamojo turto mokesčiai skaičiuojami kaip paprastas būsto vertės procentas, o draudimas ir periodiniai mokesčiai laikomi fiksuotomis pasikartojančiomis išlaidomis.
- ✓ Būsto paskolos draudimas įtraukiamas tik tada, kai numatytas pradinis įnašas yra mažesnis nei 20 %, ir skaičiuojamas kaip paprastas metinis paskolos likučio procentas, kai ši prielaida yra aktuali.
- ✓ Palūkanų normų prielaidos vis dar turi didžiulę įtaką įperkamumui: 1 % palūkanų padidėjimas gali sumažinti praktinę pirkimo kainą maždaug 8–12 %.
- Įperkamumo vertinimai yra tik pirminė apžvalga, tačiau įtraukus mokesčius, draudimą, periodinius mokesčius ir būsto paskolos draudimą, gaunamas kur kas realesnis pradinis taškas nei modeliuose, kuriuose vertinama tik pagrindinė suma ir palūkanos.
- Jei po sandorio sudarymo jūsų grynųjų pinigų atsargos bus nedidelės, techniškai įperkamas būstas jūsų mėnesio biudžetui vis tiek gali atrodyti per brangus.
- Atlikite skaičiavimus su keliomis palūkanų normų prielaidomis, kad pamatytumėte, kaip jūsų įperkamumo riba reaguoja į normų pokyčius prieš priimdami galutinį sprendimą.
- Paskolų programų taisyklės labai skiriasi priklausomai nuo rinkos ir skolintojo, todėl vertinkite tai kaip biudžeto planavimo įrankį, o ne kaip universalų patvirtinimo standartą.
- Būsto įperkamumo ir rizikos vertinimo koeficientų gairės iš skolintojų bei būsto finansavimo šaltinių
- Viešos būsto pirkimo įperkamumo gairės ir nuorodos į paskolų programas
Kaip DTI limitai lemia įperkamumą
Būsto paskolos įperkamumą iš esmės riboja du skolų ir pajamų santykio (DTI) rodikliai, kuriuos vertina skolintojai. Pirminis rodiklis riboja, kokia jūsų bendrųjų mėnesio pajamų dalis gali būti skirta tik būsto išlaidoms, o galutinis rodiklis riboja visus skolinius įsipareigojimus, įskaitant būstą. Tikslios ribos priklauso nuo skolintojo, produkto ir rinkos, todėl čia pateikti skaičiai turėtų būti laikomi planavimo prielaidomis, o ne universaliomis taisyklėmis. Ši skaičiuoklė taiko abu apribojimus ir naudoja griežtesnįjį. Tai reiškia, kad skolininkas, turintis didelių su būstu nesusijusių skolų, gali pasiekti galutinę ribą anksčiau nei pirminę, o tai sumažina paskolą, kurią jis gali gauti. Priešingai, asmuo, neturintis kitų skolų, gauna visą abiejų rodiklių naudą. Suprasti, kuris rodiklis yra jūsų pagrindinis apribojimas, yra naudinga, nes tai parodo, ar esamų skolų grąžinimas, ar pajamų didinimas būtų efektyvesnis būdas padidinti jūsų perkamąją galią.
Kodėl su paskola nesusijusios išlaidos mažina jūsų biudžetą
Nekilnojamojo turto mokestis, būsto draudimas, periodiniai mokesčiai ir būsto paskolos draudimas konkuruoja dėl to paties mėnesio būsto įmokos biudžeto, kurio reikia pagrindinei sumai ir palūkanoms. Kiekvienas šioms išlaidoms skirtas euras yra vienu euru mažiau pačiai paskolai, o tai tiesiogiai sumažina paskolos sumą – taigi ir būsto kainą – kurią gali palaikyti skaičiuoklė. Vietovėse, kuriose nekilnojamojo turto mokesčių tarifai yra dideli, šis poveikis gali būti dramatiškas: du būstai su identiškomis kainomis gali turėti labai skirtingus įperkamumo rezultatus, priklausomai nuo mokesčių jurisdikcijos. Būsto paskolos draudimas gali pridėti dar vieną išlaidų sluoksnį, kai pradinis įnašas yra mažas, dar labiau suspaudžiant turimą biudžetą. Štai kodėl į įperkamumo vertinimą būtina įtraukti visas pasikartojančias būsto išlaidas. Modeliai, kuriuose atsižvelgiama tik į pagrindinę sumą ir palūkanas, sistemingai pervertina tai, ką pirkėjas gali sau leisti, todėl po pirmojo sąskaitų patikslinimo biudžetas gali tapti nemalonia staigmena.
Būsto paskolos įperkamumo skaičiuoklės DUK
Ką šioje skaičiuoklėje reiškia DTI?
DTI reiškia skolos ir pajamų santykį. Jis lygina jūsų bendras privalomas mėnesines skolos įmokas (įskaitant naują būsto paskolą) su jūsų bendrosiomis mėnesinėmis pajamomis ir yra pagrindinis rodiklis, kurį skolintojai naudoja įperkamumui vertinti.
Kodėl palūkanų norma tokia svarbi įperkamumui?
Didesnė palūkanų norma reiškia, kad didesnė kiekvienos įmokos dalis skiriama palūkanoms, o ne pagrindinei sumai, todėl tas pats mėnesio biudžetas leidžia gauti mažesnę paskolą, o tai reiškia ir mažesnę būsto kainą.
Ar turėčiau naudoti bendrąsias pajamas ar pajamas „į rankas“?
Skaičiuoklė naudoja bendrąsias pajamas, nes tai yra standartinė DTI skaičiavimo taisyklė. Tačiau rezultatą taip pat turėtumėte palyginti su savo faktiniais pinigų srautais po mokesčių.
Ar į tai įskaičiuoti mokesčiai ir draudimas?
Taip, jei juos įvesite. Skaičiuoklė įtraukia nekilnojamojo turto mokestį, būsto draudimą, periodinius mokesčius ir pasirinktinį būsto paskolos draudimą, kai jūsų būsto biudžetą konvertuoja į prieinamą būsto kainą.
Ar didesnis pradinis įnašas gali padidinti įperkamo būsto kainą?
Taip. Didesnis pradinis įnašas tiesiogiai padidina pirkimo kainą nedidindamas mėnesio įmokos ir gali padėti išvengti būsto paskolos draudimo ar panašių išlaidų, susijusių su mažu nuosavu kapitalu, jei viršijate svarbią kapitalo ribą.
Kodėl skaičiuoklė rodo mažesnę kainą, kai pridedu mokesčius ar rinkliavas?
Nes šios išlaidos sunaudoja dalį to paties mėnesinio būsto biudžeto. Kiekvienas euras, išleistas mokesčiams, draudimui, periodinėms rinkliavoms ar būsto paskolos draudimui, yra vienu euru mažiau pagrindinei sumai ir palūkanoms.