Máy tính khoản thanh toán thế chấp
Ước tính tổng chi phí nhà ở hàng tháng bao gồm nợ gốc, lãi suất, thuế, bảo hiểm, phí cộng đồng tùy chọn và bảo hiểm thế chấp tại một nơi trước khi bạn trao đổi với bên cho vay.
Cách sử dụng công cụ tính khoản vay thế chấp này
- Nhập giá nhà
Nhập toàn bộ giá mua của bất động sản mà bạn đang xem xét.
- Thiết lập khoản trả trước của bạn
Nhập số tiền mặt trả trước, hoặc chuyển sang chế độ phần trăm để thiết lập tỷ lệ phần trăm trên giá nhà.
- Thêm lãi suất và thời hạn vay
Nhập lãi suất hàng năm mà bên cho vay báo giá và chọn thời hạn trả nợ theo năm.
- Bao gồm thuế, bảo hiểm và phí
Điền thuế bất động sản hàng năm, bảo hiểm nhà ở hàng năm và bất kỳ khoản phí tòa nhà hoặc cộng đồng định kỳ nào để có ước tính đầy đủ về khoản thanh toán nhà ở.
- Xem lại và điều chỉnh
Bảng kết quả hiển thị khoản thanh toán hàng tháng ước tính và bảng phân bổ chi phí đầy đủ. Hãy thử thanh toán thêm để xem chúng rút ngắn thời gian vay như thế nào.
Cách hoạt động của công cụ tính khoản thanh toán thế chấp này
Công cụ tính toán khoản thanh toán thế chấp này ước tính tổng chi phí hàng tháng của một khoản vay mua nhà bằng cách kết hợp hai lớp chi phí: nợ gốc và lãi suất được phân bổ của chính khoản thế chấp, cộng với các chi phí nhà ở định kỳ như thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí cộng đồng và bảo hiểm thế chấp tùy chọn. Phần nợ gốc và lãi suất sử dụng công thức phân bổ lãi suất cố định tiêu chuẩn được dùng trong cho vay thế chấp, trong khi thuế và bảo hiểm được tính theo năm rồi chia thành mười hai đợt hàng tháng. Bạn cũng có thể mô phỏng các khoản thanh toán nợ gốc bổ sung hàng tháng, hàng năm hoặc một lần để xem chúng thay đổi lộ trình trả nợ và tổng tiền lãi như thế nào.
Khoản thanh toán hàng tháng = nợ gốc và lãi suất trả góp + thuế địa phương định kỳ + bảo hiểm + các loại phí liên quan đến bất động sản Đối với một ngôi nhà trị giá 134.458,94 US$ với khoản trả trước 20 % (26.891,79 US$), lãi suất hàng năm 9,2 % và thời hạn 20 năm: nợ gốc là 107.567,15 US$, lãi suất hàng tháng là 0,007667 và số lần thanh toán là 240. Áp dụng vào công thức trả góp, ta có khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng xấp xỉ 981,69 US$. Cộng thêm 38,42 US$ mỗi tháng cho thuế bất động sản (461,00 US$ mỗi năm), 25,61 US$ mỗi tháng cho bảo hiểm (307,33 US$ mỗi năm), 96,04 US$ phí định kỳ và 0 US$ bảo hiểm thế chấp, tổng số tiền thanh toán hàng tháng ước tính là 1.141,76 US$.
Với cùng mức giá mua 134.458,94 US$ và khoản trả trước 20 %, việc chuyển sang kỳ hạn 15 năm với lãi suất 9,2 % sẽ làm tăng đáng kể khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng, nhưng tổng tiền lãi trong suốt thời hạn vay sẽ giảm khoảng một nửa so với kỳ hạn 30 năm. Lịch trình trả nợ ngắn hơn đồng nghĩa với việc mỗi khoản thanh toán sẽ tập trung nhiều hơn vào tiền gốc ngay từ đầu, giúp tích lũy vốn sở hữu nhanh hơn và giảm tổng chi phí vay.
Bắt đầu từ cùng một khoản vay 107.567,15 US$ với lãi suất 9,2 % trong 20 năm, việc trả thêm 96,04 US$ mỗi tháng trực tiếp vào tiền gốc sẽ rút ngắn thời gian trả nợ được vài năm. Tiền lãi tiết kiệm được sẽ tích lũy dần vì mỗi khoản thanh toán thêm làm giảm số dư nợ, từ đó làm giảm tiền lãi phát sinh trong mỗi tháng tiếp theo. Trong suốt thời hạn vay, ngay cả một khoản trả thêm định kỳ khiêm tốn cũng có thể tiết kiệm hàng ngàn tiền lãi.
- ✓ Ước tính này giả định lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay; các khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh sẽ cho kết quả khác sau giai đoạn đầu.
- ✓ Thuế, bảo hiểm và phí cộng đồng được coi là các chi phí định kỳ cố định thay vì các khoản điều chỉnh ký quỹ biến động có thể thay đổi theo từng năm.
- ✓ Bảo hiểm thế chấp được mô phỏng dưới dạng tỷ lệ phần trăm hàng năm cố định trên số tiền vay ban đầu và không tự động mất đi khi vốn chủ sở hữu hoặc các quy định địa phương cho phép loại bỏ nó.
- ✓ Các khoản thanh toán thêm được coi là khoản giảm trực tiếp vào nợ gốc và được áp dụng ngoài khoản thanh toán thế chấp định kỳ tiêu chuẩn.
- ✓ Phí khởi tạo khoản vay, điểm chiết khấu và chi phí hoàn tất thủ tục không nằm trong ước tính này và nên được so sánh bằng cách sử dụng bản công khai phí chính thức cho đề nghị vay của bạn.
- Hãy sử dụng các số liệu về thuế và bảo hiểm cụ thể của bất động sản từ tin đăng hoặc cơ quan thuế địa phương bất cứ khi nào có thể — những thông tin đầu vào này thường làm thay đổi khoản thanh toán nhiều hơn so với mong đợi của người mua.
- Nếu bạn bao gồm bảo hiểm thế chấp, hãy nhớ rằng nhiều khoản vay thực tế sẽ loại bỏ nó sau khi đạt được các yêu cầu về vốn chủ sở hữu hoặc thị trường, vì vậy công cụ tính toán này có thể ước tính cao hơn chi phí dài hạn nếu bạn giữ nguyên mức phí cho toàn bộ thời hạn.
- Hãy coi kết quả đầu ra là một ước tính lập kế hoạch và so sánh nó với bản công khai phí chính thức của bên cho vay, các yêu cầu ký quỹ và bất kỳ báo giá bảo hiểm thế chấp nào trước khi đưa ra đề nghị mua.
- Công thức tương tự áp dụng cho kỳ hạn 15 năm và 20 năm; kỳ hạn ngắn hơn làm tăng khoản thanh toán hàng tháng nhưng giảm đáng kể tổng tiền lãi trong suốt thời gian vay.
- Nếu bạn dự định tái cấp vốn hoặc bán trước khi hết hạn, lịch trình khấu hao những năm đầu quan trọng hơn tổng số tiền của toàn bộ kỳ hạn.
- Các khoản thanh toán thêm định kỳ có thể rút ngắn đáng kể thời gian trả nợ, nhưng hãy đảm bảo bên cho vay của bạn áp dụng các khoản thanh toán dư này trực tiếp vào nợ gốc.
- Các tài liệu tham khảo về công thức trả góp lãi suất cố định tiêu chuẩn
- Quy trình thẩm định thế chấp và tài liệu đề nghị vay từ các bên cho vay cùng hướng dẫn tài chính nhà ở
Vay thế chấp là gì?
Vay thế chấp là một khoản vay có bảo đảm được sử dụng để mua bất động sản, trong đó chính tài sản đó đóng vai trò là tài sản thế chấp. Hầu hết các khoản vay thế chấp nhà ở đều sử dụng lãi suất cố định, nghĩa là lãi suất không đổi trong suốt thời hạn trả nợ — thường là 15 hoặc 30 năm. Mỗi khoản thanh toán hàng tháng được chia thành hai phần: tiền gốc (phần làm giảm số dư khoản vay) và tiền lãi (chi phí mà người cho vay tính cho việc vay tiền). Trong giai đoạn đầu của khoản vay, phần lớn mỗi khoản thanh toán được dùng để trả lãi vì số dư nợ đang ở mức cao nhất. Khi bạn trả dần tiền gốc theo thời gian, tỷ lệ tiền lãi sẽ giảm dần và mỗi khoản thanh toán sẽ trừ vào tiền gốc nhiều hơn. Sự thay đổi dần dần này được gọi là khấu hao. Hiểu được sự phân chia này rất quan trọng vì nó giải thích tại sao các khoản trả gốc bổ sung được thực hiện sớm trong kỳ hạn vay lại có tác động lớn: chúng làm giảm số dư nợ dùng để tính lãi trong tương lai, tạo ra khoản tiết kiệm kép trong suốt thời gian còn lại.
Khoản trả trước ảnh hưởng đến khoản vay của bạn như thế nào
Khoản trả trước là số tiền mặt bạn đóng góp trước cho giá mua và nó trực tiếp quyết định quy mô khoản thế chấp của bạn. Các bên cho vay thể hiện mối quan hệ này dưới dạng tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) — số tiền vay chia cho giá trị tài sản. Khoản trả trước cao hơn đồng nghĩa với LTV thấp hơn, điều mà các bên cho vay thường coi là ít rủi ro hơn. Ở một số thị trường, các khoản vay có LTV cao hơn yêu cầu bảo hiểm thế chấp hoặc định giá dựa trên rủi ro tương tự, điều này có thể làm tăng đáng kể chi phí hàng tháng cho đến khi tích lũy đủ vốn chủ sở hữu. Chi phí bảo hiểm thế chấp thường nằm trong khoảng từ 0,5 đến 1,5 phần trăm số tiền vay mỗi năm, nhưng các quy định địa phương và thiết kế sản phẩm rất khác nhau. Giảm LTV có thể hạ thấp chi phí này và cải thiện khả năng chi trả tổng thể. Tuy nhiên, việc dồn nhiều tiền mặt hơn vào khoản trả trước cũng đồng nghĩa với việc ít thanh khoản hơn cho các trường hợp khẩn cấp, đầu tư hoặc chi phí chuyển nhà. Khoản trả trước lý tưởng là sự cân bằng giữa khả năng chi trả hàng tháng, việc tránh bảo hiểm và dự trữ tiền mặt cá nhân.
Vay thế chấp lãi suất cố định so với lãi suất điều chỉnh
Vay thế chấp lãi suất cố định khóa một mức lãi suất duy nhất cho toàn bộ thời hạn vay, mang lại các khoản thanh toán hàng tháng có thể dự đoán được và bảo vệ bạn trước việc lãi suất tăng. Chúng lý tưởng cho những người mua có kế hoạch ở lâu dài hoặc những người thích sự chắc chắn trong ngân sách. Ngược lại, vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) bắt đầu với mức lãi suất ưu đãi thấp hơn và được điều chỉnh định kỳ — thường là sau khoảng thời gian cố định ban đầu là 5, 7 hoặc 10 năm. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất sẽ điều chỉnh dựa trên chỉ số thị trường cộng với biên độ, điều này có thể đẩy các khoản thanh toán lên cao hơn nếu lãi suất tăng. ARM có thể hợp lý khi bạn dự định bán nhà hoặc tái cấp vốn trước lần điều chỉnh đầu tiên, hoặc khi lãi suất cố định hiện hành đang cao bất thường và bạn dự đoán lãi suất sẽ giảm trong tương lai. Sự đánh đổi là tính không chắc chắn: nếu lãi suất tăng và bạn vẫn giữ khoản vay, chi phí hàng tháng có thể tăng đáng kể. Việc so sánh tổng số tiền lãi phải trả trong cả hai kịch bản trong suốt thời gian sở hữu dự kiến sẽ giúp làm rõ cấu trúc nào phù hợp với kế hoạch tài chính của bạn.
Câu hỏi thường gặp về máy tính thanh toán thế chấp
Máy tính thanh toán thế chấp này có bao gồm thuế và bảo hiểm không?
Có. Nếu bạn nhập thuế bất động sản và bảo hiểm hàng năm, công cụ tính sẽ gộp chúng vào tổng số tiền hàng tháng cùng với các khoản phí tòa nhà hoặc cộng đồng định kỳ, giúp bạn có cái nhìn đầy đủ hơn về khoản thanh toán nhà ở.
Tại sao tiền gốc và lãi lại thấp hơn tổng thanh toán hàng tháng?
Tiền gốc và lãi chỉ bao gồm việc hoàn trả chính khoản vay. Tổng khoản thanh toán nhà ở còn bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, phí định kỳ và đôi khi là bảo hiểm thế chấp, đó là lý do tại sao tổng số tiền thường cao hơn đáng kể.
Khoản trả trước lớn hơn thay đổi kết quả như thế nào?
Khoản trả trước lớn hơn sẽ làm giảm nợ gốc, giúp giảm cả khoản thanh toán hàng tháng và tổng số tiền lãi phải trả trong suốt thời hạn vay. Nó cũng có thể giúp bạn tránh bảo hiểm thế chấp hoặc mức phí dựa trên rủi ro cao hơn nếu bạn vượt qua ngưỡng vốn chủ sở hữu quan trọng.
Tôi có thể sử dụng công cụ này để lập kế hoạch khả năng chi trả không?
Có. Công cụ này đặc biệt hữu ích để so sánh các kịch bản thanh toán giữa các ngôi nhà hoặc môi trường lãi suất khác nhau trước khi bạn đăng ký phê duyệt trước.
Tại sao ước tính của bên cho vay có thể khác?
Các bên cho vay có thể bao gồm bảo hiểm thế chấp, quỹ dự phòng ký quỹ, điểm chiết khấu, bảo hiểm lũ lụt hoặc phí đăng ký địa phương nằm ngoài ước tính đơn giản này. Luôn so sánh với bản công bố đề nghị cho vay chính thức.