Máy tính khả năng mua nhà
Tính toán ngược từ thu nhập, nợ và chi phí nhà ở thực tế hàng tháng để ước tính ngân sách mua nhà phù hợp trước khi bạn bắt đầu đi xem nhà.
Cách sử dụng công cụ tính khả năng chi trả thế chấp này
- Nhập thu nhập hàng năm
Nhập tổng thu nhập hàng năm của hộ gia đình bạn.
- Thêm các khoản nợ hàng tháng
Nhập tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng bắt buộc như vay mua xe, vay sinh viên và mức thanh toán tối thiểu của thẻ tín dụng.
- Thiết lập khoản trả trước và điều khoản vay
Nhập số tiền trả trước bằng tiền mặt, lãi suất thế chấp dự kiến và thời hạn vay.
- Bao gồm chi phí nhà ở
Thêm thuế suất bất động sản, bảo hiểm hàng năm, phí định kỳ và bất kỳ tỷ lệ bảo hiểm thế chấp nào để phản ánh chi phí sở hữu thực tế.
- Xem xét mức giá phải chăng
Kiểm tra giá nhà ước tính phù hợp với khả năng tài chính, khoản thanh toán nhà ở tối đa và mức độ ảnh hưởng của việc tăng lãi suất đến kết quả.
Cách hoạt động của công cụ tính khả năng mua nhà
Công cụ tính khả năng mua nhà này tính toán ngược từ thu nhập, nghĩa vụ nợ và các giả định tổng chi phí nhà ở để ước tính mức giá nhà mà ngân sách của bạn có thể đáp ứng. Thay vì chỉ tính nợ gốc và lãi vay, công cụ này bao gồm cả thuế bất động sản, bảo hiểm, phí định kỳ và bảo hiểm thế chấp tùy chọn, sau đó kiểm tra cả giới hạn DTI tổng quát (back-end) và tỷ lệ chi phí nhà ở (front-end). Điều này giúp việc lập ngân sách sát với thực tế hơn, đặc biệt trong các trường hợp thuế cao hoặc khoản trả trước thấp.
Khoản thanh toán nhà ở trọn gói tối đa = min(giới hạn nhà ở front-end, giới hạn DTI back-end sau các khoản nợ khác) ; giá cả phải chăng = giá trị ngôi nhà mà tiền gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, phí định kỳ và bảo hiểm thế chấp nằm trong khoản thanh toán đó Một hộ gia đình có thu nhập 120.000 US$ mỗi năm với khoản nợ hàng tháng là 900 US$, trả trước 70.000 US$, lãi suất thế chấp 6,5 %, thuế bất động sản 1,2 %, bảo hiểm hàng năm 1.800 US$ và phí định kỳ 125 US$: khoản thanh toán nhà ở trọn gói tối đa là 2.700 US$. Sau khi tính đến các chi phí nhà ở không phải thế chấp khoảng 772 US$ mỗi tháng, ước tính này hỗ trợ mức giá nhà khoảng 497.000 US$ và khoản vay khoảng 427.000 US$. Nếu lãi suất tăng thêm 1%, mức giá phải chăng sẽ giảm xuống còn khoảng 446.000 US$.
Một hộ gia đình có thu nhập 120.000 US$ với khoản nợ hàng tháng là 900 US$ và khoản trả trước 70.000 US$ ở mức lãi suất 6,5 % có thể mua được nhà trị giá khoảng 497.000 US$. Việc tăng khoản trả trước lên 100.000 US$ sẽ cộng trực tiếp vào ngân sách mua nhà mà không làm tăng khoản thanh toán hàng tháng, có khả năng đẩy mức giá có thể chi trả lên trên 527.000 US$.
Cùng mức thu nhập 120.000 US$ nhưng không có nợ hiện tại sẽ giải phóng toàn bộ hạn mức DTI cho nhà ở. Việc loại bỏ 900 US$ nghĩa vụ hàng tháng có thể làm tăng giá nhà có thể chi trả thêm hàng chục nghìn vì mỗi đô la khả năng thanh toán được giải phóng sẽ chuyển thành nợ gốc thế chấp bổ sung ở mức lãi suất và thời hạn nhất định.
- ✓ Ước tính sử dụng cả tỷ lệ nhà ở front-end và giới hạn DTI back-end bạn chọn làm mức trần ngân sách — quy định thực tế của bên cho vay thay đổi tùy theo chương trình vay.
- ✓ Các khoản nợ hàng tháng hiện tại làm giảm khả năng thanh toán cho khoản thế chấp theo tỷ lệ một-một.
- ✓ Thuế bất động sản được mô phỏng dưới dạng tỷ lệ phần trăm đơn giản của giá trị ngôi nhà, còn bảo hiểm cộng với các khoản phí định kỳ được coi là chi phí định kỳ cố định.
- ✓ Bảo hiểm thế chấp chỉ được bao gồm khi khoản trả trước mô phỏng dưới 20% và được ước tính là tỷ lệ phần trăm hàng năm đơn giản của số dư khoản vay khi giả định đó có liên quan.
- ✓ Giả định về lãi suất vẫn có tác động rất lớn đến khả năng chi trả: lãi suất tăng 1% có thể làm giảm giá mua thực tế khoảng 8–12%.
- Các ước tính về khả năng chi trả vẫn chỉ là bước sàng lọc đầu tiên, nhưng việc bao gồm thuế, bảo hiểm, phí định kỳ và bảo hiểm thế chấp sẽ tạo ra một điểm khởi đầu thực tế hơn nhiều so với các mô hình chỉ tính tiền gốc và lãi.
- Nếu dự trữ tiền mặt của bạn trở nên ít ỏi sau khi hoàn tất thủ tục, một ngôi nhà về mặt kỹ thuật là có thể chi trả được vẫn có thể mang lại cảm giác quá đắt đỏ trong ngân sách hàng tháng của bạn.
- Thực hiện tính toán với nhiều giả định lãi suất khác nhau để xem mức trần khả năng chi trả của bạn nhạy cảm thế nào với các thay đổi lãi suất trước khi chốt.
- Các quy định về chương trình vay thay đổi tùy theo thị trường và người cho vay, vì vậy hãy coi đây là công cụ lập ngân sách thay vì tiêu chuẩn phê duyệt chung.
- Khả năng chi trả nhà ở và hướng dẫn về tỷ lệ xét duyệt từ người cho vay và các nguồn tài chính nhà ở
- Hướng dẫn công khai về khả năng chi trả khi mua nhà và các tài liệu tham khảo về chương trình cho vay
Cách các hạn mức DTI xác định khả năng chi trả
Khả năng chi trả thế chấp về cơ bản bị hạn chế bởi hai tỷ lệ nợ trên thu nhập mà người cho vay đánh giá. Tỷ lệ front-end giới hạn phần thu nhập gộp hàng tháng của bạn có thể dành riêng cho chi phí nhà ở, trong khi tỷ lệ back-end giới hạn tổng nghĩa vụ nợ bao gồm cả nhà ở. Các ngưỡng chính xác thay đổi tùy theo người cho vay, sản phẩm và thị trường, vì vậy các số liệu được sử dụng ở đây nên được coi là giả định lập kế hoạch thay vì các quy tắc chung. Công cụ tính toán này áp dụng cả hai giới hạn và sử dụng giới hạn khắt khe hơn. Điều đó có nghĩa là một người đi vay có khoản nợ ngoài nhà ở đáng kể có thể chạm trần back-end trước trần front-end, làm giảm khoản thế chấp mà họ có thể đủ điều kiện vay. Ngược lại, một người không có khoản nợ nào khác sẽ nhận được toàn bộ lợi ích của cả hai tỷ lệ. Hiểu được tỷ lệ nào là ràng buộc chính của bạn là điều có giá trị vì nó cho bạn biết liệu việc trả bớt nợ hiện tại hay tăng thu nhập sẽ hiệu quả hơn trong việc mở rộng sức mua của bạn.
Tại sao các chi phí ngoài thế chấp làm giảm ngân sách của bạn
Thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí định kỳ và bảo hiểm thế chấp đều cạnh tranh cho cùng một ngân sách thanh toán nhà ở hàng tháng mà tiền gốc và lãi cần. Mỗi đô la được phân bổ cho các chi phí này là một đô la ít hơn dành cho chính khoản thế chấp, điều này trực tiếp làm giảm số tiền vay — và do đó là giá nhà — mà công cụ tính toán có thể hỗ trợ. Ở những khu vực có thuế suất bất động sản cao, hiệu ứng này có thể rất đáng kể: hai ngôi nhà có giá niêm yết giống hệt nhau có thể cho ra kết quả khả năng chi trả rất khác nhau tùy thuộc vào khu vực pháp lý thuế. Bảo hiểm thế chấp có thể thêm một lớp chi phí khác khi khoản trả trước thấp, làm thu hẹp thêm ngân sách hiện có. Đây là lý do tại sao việc bao gồm tất cả các chi phí nhà ở định kỳ vào ước tính khả năng chi trả là điều cần thiết. Các mô hình chỉ xem xét tiền gốc và lãi thường phóng đại một cách có hệ thống những gì người mua có thể chi trả thoải mái, dẫn đến sự bất ngờ về ngân sách sau lần điều chỉnh ký quỹ đầu tiên.
Câu hỏi thường gặp về máy tính khả năng chi trả thế chấp
DTI có nghĩa là gì trong máy tính này?
DTI là viết tắt của tỷ lệ nợ trên thu nhập. Nó so sánh tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng bắt buộc (bao gồm cả khoản thế chấp mới) với thu nhập gộp hàng tháng của bạn và là chỉ số chính mà các bên cho vay sử dụng để đánh giá khả năng chi trả.
Tại sao lãi suất lại quan trọng đối với khả năng chi trả?
Lãi suất cao hơn có nghĩa là một phần lớn hơn của mỗi khoản thanh toán sẽ dành cho lãi suất thay vì nợ gốc, vì vậy cùng một ngân sách hàng tháng sẽ hỗ trợ số tiền vay nhỏ hơn — và do đó giá nhà thấp hơn.
Tôi nên sử dụng thu nhập gộp hay thu nhập thực nhận?
Máy tính sử dụng thu nhập gộp vì đó là quy ước tiêu chuẩn cho các tính toán DTI. Tuy nhiên, bạn cũng nên kiểm tra lại kết quả so với dòng tiền thực tế sau thuế của mình.
Điều này có bao gồm thuế và bảo hiểm không?
Có, nếu bạn nhập chúng. Công cụ tính toán bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí định kỳ và bảo hiểm thế chấp tùy chọn khi chuyển đổi ngân sách nhà ở của bạn thành giá nhà phải chăng.
Khoản thanh toán trả trước lớn hơn có thể làm tăng giá nhà có thể chi trả không?
Có. Khoản trả trước lớn hơn sẽ cộng trực tiếp vào giá mua mà không làm tăng khoản thanh toán hàng tháng, đồng thời có thể giúp bạn tránh được bảo hiểm thế chấp hoặc các chi phí vốn chủ sở hữu thấp tương tự nếu bạn vượt qua một ngưỡng vốn chủ sở hữu quan trọng.
Tại sao máy tính hiển thị mức giá thấp hơn khi tôi thêm thuế hoặc phí?
Bởi vì những chi phí đó chiếm một phần trong cùng một ngân sách nhà ở hàng tháng. Mỗi đồng chi cho thuế, bảo hiểm, phí định kỳ hoặc bảo hiểm thế chấp là một đồng ít đi dành cho tiền gốc và lãi.