Satın Alma vs. Kiralama Hesaplayıcısı
Yıllık sonuçlarla daha kapsamlı bir satın alma-kiralama varlık modelini karşılaştırmak için kiranızı, bir ev fiyatını ve bir karşılaştırma dönemini girin.
Bu satın alma ve kiralama hesaplayıcısı nasıl kullanılır?
- Aylık kirayı girin
Mevcut veya beklenen aylık kira ödemenizi yazın.
- Konut satın alma ayrıntılarını ayarlayın
Ev fiyatını, peşinat yüzdesini, ipotek faiz oranını ve kredi vadesini girin.
- Mülk sahibi maliyetlerini ekleyin
Emlak vergisi oranını, sigortayı, bakımı, site aidatlarını, kredi sigortasını ve alım-satım maliyetlerini doldurun.
- Büyüme varsayımlarını ayarlayın
Beklenen konut değer artışı, kira artışı ve yatırım getiri oranlarını girin.
- Karşılaştırmayı inceleyin
Seçilen dönem boyunca hangi yolun daha fazla servet oluşturduğunu görmek için toplam maliyetleri, özkaynağı, yatırım değerini ve başabaş noktasını kontrol edin.
Satın alma vs kira hesaplayıcısı nasıl çalışır?
Bu hesaplayıcı; kredi ödemeleri, değer artışı, kira artışı ve peşinat ile kiradan elde edilen aylık tasarruflar için yatırım alternatiflerini kullanarak uzun vadeli satın alma ve kiralama kararını karşılaştırır. Ayrıca emlak vergisi, sigorta, bakım, site aidatları, kredi sigortası gibi düzenli mülkiyet maliyetlerini ve hem alım hem satımdaki işlem maliyetlerini dahil ederek satın alma ve kiralama sonuçlarının yıllara göre nasıl değiştiğini gösterir. Bu, sadece tek bir sonuç anında hangi tarafın kazandığını değil, satın almanın gerçekte ne zaman avantajlı hale geldiğini belirlemek için çok daha kullanışlıdır.
Satın alma sonucu = ev özkaynağı − mülk sahibi maliyetleri − satın alma maliyetleri − satış maliyetleri; Kiralama sonucu = yatırıma dönüştürülen peşinat ve ücret tasarrufları + kiralamadan elde edilen aylık tasarruflar − ödenen kira Ayda $2.000 tutarında kira ödemek ile $400.000 değerindeki bir evi 20 % peşinat ve 6,5 % faiz oranıyla 10 yıl boyunca satın almanın karşılaştırması: hesaplayıcı $275.133,10 toplam kira maliyetini, $322.714,12 toplam satın alma maliyetini, $266.282,95 ev özkaynağını ve $157.886,90 tutarındaki yatırıma dönüştürülmüş kiracı alternatifini karşılaştırır. Nihai avantaj $60.815,03 tutarıdır ve model, satın almanın karşılaştırma süresi içinde başabaş noktasına ulaşıp ulaşmadığını gösterir.
10 yıl yerine 5 yıl boyunca $2.000 tutarındaki bir kirayı $400.000 değerindeki bir evle karşılaştırmak, sonucu önemli ölçüde kiralama lehine değiştirir; çünkü satın almanın ağır başlangıç ve çıkış maliyetlerinin değer artışı ve öz sermaye birikimi ile dengelenmesi için daha az zamanı vardır. Kısa elde tutma süreleri, aylık mortgage ödemesi kiraya benzer olsa bile genellikle kiralamayı daha avantajlı kılar.
Diğer tüm girdileri aynı tutarken varsayılan ev değer artışını 3 % oranından 5 % oranına yükseltmek, 10 yıl sonunda satın alma sonucunu kiralamanın çok önüne taşır. Değer artışı bu modeldeki en hassas varsayımlardan biridir; beklenen büyümedeki küçük bir değişiklik kararı tamamen tersine çevirebilir.
- ✓ Modellenen tüm dönem boyunca sabit faizli konut kredisi kullanır.
- ✓ Emlak vergisi, bakım ve satış maliyetleri, piyasaya özgü vergi kuralları veya kesin işlem teklifleri yerine basit yüzdelerle tahmin edilir.
- ✓ Kiranın sabit bir yıllık oranda artacağı varsayılır.
- ✓ Yatırım getirileri sabit bir ortalama olarak modellenmiştir, bu nedenle oynaklık ve getiri sırası riski yansıtılmaz.
- Kısa bir zaman dilimi genellikle kiralamayı destekler çünkü satın almanın amorti edilmesi zaman gerektiren ağır başlangıç ve çıkış maliyetleri vardır.
- Bakım, vergiler, sigorta, site aidatları ve kredi sigortası birçok piyasada sonucu önemli ölçüde değiştirir; bu nedenle bunları dahil etmemek, satın almayı gerçekte olduğundan daha iyi gösterebilir.
- Yıllık karşılaştırma genellikle nihai sonuçtan daha yararlıdır çünkü birçok hane, nominal başabaş yılına ulaşılmadan önce taşınır.
- Bu hala bir planlama modelidir; vergi indirimleri, tadilatlar, yaşam tarzı esnekliği ve mahalle riski gerçek dünyadaki seçimi değiştirebilir.
Satın alma ve kiralama kararını ne belirler?
Satın alma ve kiralama kararı sadece aylık ödemelerin karşılaştırılması değildir. İki temel farklı servet biriktirme yolunu içerir. Satın aldığınızda, aylık ödemeniz değer kazanan bir varlıkta öz sermaye oluşturur; ancak bakım, sigorta, vergiler ve kiracıların kaçındığı işlem maliyetlerini de üstlenirsiniz. Kiraladığınızda ise barınma maliyetiniz daha basit ve öngörülebilirdir; peşinat ve mülk sahibi giderleri için harcayacağınız para başka yerlerde değerlendirilebilir. Finansal sonuç, bu iki yolun zaman içindeki bileşik getirisine bağlıdır. Temel değişkenler arasında konut değer artışı, kiracının alternatif portföyündeki yatırım getirileri, konaklama süresi ve ipotek dışındaki tüm mülk sahibi maliyetleri yer alır. Çoğu senaryoda, satın alma ve satışın sabit maliyetleri daha uzun bir süreye yayıldığı için, kalma süresi uzadıkça satın almak daha cazip hale gelir. Kısa vadeli planlarda ise işlem maliyetleri karşılaştırmada baskın çıktığı için genellikle kiralama daha avantajlıdır.
Fırsat maliyetinin rolü
Fırsat maliyeti, birçok satın alma-kiralama karşılaştırmasının gözden kaçırdığı gizli faktördür. Bir ev satın aldığınızda, peşinat ve kapanış masrafları çeşitlendirilmiş bir portföyde değerlendirilmek yerine mülke bağlanır. Borsa veya diğer yatırımlar, evinizin değer artışından (tüm mülk sahibi maliyetleri düşüldükten sonra) daha fazla getiri sağlıyorsa, satın almak saf servet bazında kiralamanın gerisinde kalabilir. Aksine, konut değerleri hızla yükselirse ve ipotek bu artışta bir kaldıraç görevi görürse, satın almak çok daha yüksek performans gösterebilir. Aylık tasarruf farkı da önemlidir: Kiralama aylık bazda daha ucuzsa, aradaki fark yatırıma dönüştürülebilir ve bu katkılar karşılaştırma dönemi boyunca bileşik getiri sağlar. Bu hesaplayıcı, sadece aylık maliyeti değil, her iki senaryo için toplam servet sonucunu görebilmeniz için bu alternatif yatırım yolunu modeller. Sonuç, seçtiğiniz yatırım getirisi ve değer artışı varsayımlarına karşı oldukça hassastır; bu nedenle karşılaştırmayı birden fazla oranla çalıştırmak daha eksiksiz bir tablo sunar.
Sıkça sorulan sorular
Buna emlak vergileri ve sigorta dahil mi?
Evet. Karşılaştırmanın her şey dahil bir sahiplik modeline daha yakın olması için emlak vergisi, sigorta, bakım, aidat, konut sigortası ile hem alış hem de satış maliyetlerini girebilirsiniz.
Yatırımlar için hangi getiri oranını kullanmalıyım?
Çeşitlendirilmiş bir portföy için yaygın bir uzun vadeli planlama varsayımı nominal %5-7 civarındadır. Daha muhafazakar bir kiralama senaryosu istiyorsanız daha düşük bir rakam kullanın.
Başabaş noktası süresi neden önemlidir?
Çünkü satın almak genellikle ancak birkaç yıl sonra avantajlı görünür. Başabaş yılından önce taşınmayı bekliyorsanız, satın almak çok uzun vadede kazançlı olsa bile kiralamak hala daha iyi bir finansal seçim olabilir.