เครื่องคำนวณจุดคุ้มทุนในการรีไฟแนนซ์
เปรียบเทียบยอดผ่อนชำระปัจจุบันกับข้อเสนอรีไฟแนนซ์ และดูระยะเวลาโดยประมาณที่เงินที่ประหยัดได้จะครอบคลุมค่าธรรมเนียมการดำเนินการ
วิธีใช้เครื่องคำนวณจุดคุ้มทุนของการรีไฟแนนซ์นี้
- ระบุยอดผ่อนชำระรายเดือนปัจจุบัน
พิมพ์ยอดผ่อนชำระของเงินกู้ปัจจุบันของคุณ
- ระบุยอดผ่อนชำระรายเดือนใหม่
พิมพ์ยอดผ่อนชำระที่คาดการณ์ไว้หลังการรีไฟแนนซ์
- เพิ่มค่าธรรมเนียมการปิดบัญชี
ระบุยอดรวมค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีและค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยประมาณสำหรับการรีไฟแนนซ์
- ตรวจสอบระยะเวลาคืนทุน
ตรวจสอบว่าต้องใช้เวลาออมกี่เดือนจึงจะคุ้มกับค่าใช้จ่ายล่วงหน้า
- เปรียบเทียบกับแผนของคุณ
หากคุณคาดว่าจะถือครองเงินกู้นานกว่าระยะเวลาคืนทุน การรีไฟแนนซ์ก็น่าจะคุ้มค่า
วิธีการทำงานของเครื่องคำนวณจุดคุ้มทุนในการรีไฟแนนซ์
เครื่องคำนวณจุดคุ้มทุนในการรีไฟแนนซ์นี้จะเปรียบเทียบยอดผ่อนชำระรายเดือนปัจจุบันกับยอดใหม่ที่เสนอ และคำนวณว่าต้องใช้เวลาออมกี่เดือนจึงจะคุ้มกับค่าธรรมเนียมที่จ่ายไปล่วงหน้า จุดคุ้มทุนคือตัวชี้วัดด้านเวลาที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจรีไฟแนนซ์ หากคุณขายหรือรีไฟแนนซ์อีกครั้งก่อนถึงจุดนี้ ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมจะสูงกว่ายอดเงินที่คุณประหยัดได้
จำนวนเดือนที่ถึงจุดคุ้มทุน = ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย / (ยอดผ่อนชำระปัจจุบัน – ยอดผ่อนชำระใหม่) หากยอดชำระปัจจุบันของคุณคือ US$2,250 ยอดชำระหลังรีไฟแนนซ์จะเป็น US$2,050 และค่าธรรมเนียมการปิดสัญญาคือ US$4,800: ยอดเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือนคือ US$200 ดังนั้นจุดคุ้มทุนจะอยู่ที่ประมาณ 24 เดือน หากคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านหลังนี้ต่อไปอีกหลายปี การรีไฟแนนซ์อาจสมเหตุสมผลทางการเงิน หลังจากปีแรก สถานะสุทธิของคุณคือ -US$2,400 ซึ่งยังคงอยู่ในช่วงการคืนทุน
หากยอดชำระปัจจุบันของคุณคือ US$2,250 และการรีไฟแนนซ์ที่เสนอช่วยลดเหลือ US$2,050 โดยมีค่าธรรมเนียมการปิดยอด US$4,800 การประหยัดรายเดือนจำนวน US$200 หมายความว่าคุณจะถึงจุดคุ้มทุนในเวลาประมาณ 24 เดือน หากคุณวางแผนจะอยู่ในบ้านหลังนี้ต่อไปอย่างน้อยสองเท่าของจำนวนเดือนดังกล่าว การรีไฟแนนซ์นี้ถือว่ามีส่วนต่างความปลอดภัยที่เหมาะสม
การเพิ่มค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีเป็นสองเท่าเป็น US$9,600 โดยที่ยังประหยัดได้รายเดือนเท่าเดิมที่ US$200 จะทำให้ระยะเวลาคืนทุนเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเป็นประมาณ 48 เดือน สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าทำไมการเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีที่ต่ำกว่าหรือการต่อรองเครดิตจากผู้ให้กู้จึงสำคัญพอๆ กับการหาอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เพราะทั้งสองปัจจัยส่งผลต่อระยะเวลาที่การรีไฟแนนซ์จะเริ่มคุ้มค่า
- ✓ แบบจำลองนี้ถือว่าผลประโยชน์จากการรีไฟแนนซ์คือส่วนต่างของยอดชำระรายเดือนเท่านั้น โดยไม่รวมถึงการเปลี่ยนแปลงระยะเวลาเงินกู้ เงินส่วนต่างที่ได้รับ หรือผลกระทบทางภาษี
- ✓ ค่าธรรมเนียมการปิดสัญญาถือเป็นเงินก้อนที่จ่ายล่วงหน้า หากรวมค่าธรรมเนียมเหล่านี้เข้ากับยอดกู้จะทำให้การคำนวณจุดคุ้มทุนเปลี่ยนไป
- ✓ สมมติว่าเงินที่ประหยัดได้รายเดือนคงที่ การรีไฟแนนซ์แบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหรือการเปลี่ยนแปลงยอดเงินสำรอง (escrow) จะส่งผลต่อระยะเวลาจริง
- ✓ หากยอดชำระใหม่ไม่ลดลง จะไม่มีจุดคุ้มทุนทางการเงินภายใต้แบบจำลองอย่างง่ายนี้
- จุดคุ้มทุนเป็นเพียงทางลัดในการวางแผน ไม่ใช่การวิเคราะห์การรีไฟแนนซ์แบบเต็มรูปแบบ — เนื่องจากไม่ได้รวมภาษี ค่าเสียโอกาสของค่าธรรมเนียมการปิดยอด หรือผลกระทบจากการเริ่มนับระยะเวลาผ่อนชำระใหม่ที่นานขึ้น
- หากคุณคาดว่าจะย้ายบ้านภายใน 2–3 ปี วันที่ถึงจุดคุ้มทุนจะมีความสำคัญมากกว่าตัวเลขเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน
- ผู้ให้กู้บางรายเสนอการรีไฟแนนซ์แบบไม่มีค่าธรรมเนียมการปิดยอดโดยรวมค่าธรรมเนียมเข้าไปในอัตราดอกเบี้ย — วิธีนี้จะตัดปัญหาเรื่องจุดคุ้มทุนออกไป แต่จะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น
- เปรียบเทียบทั้งระยะเวลาคืนทุนและดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาก่อนตัดสินใจ
- แหล่งข้อมูลอ้างอิงวิธีคำนวณจุดคุ้มทุนในการรีไฟแนนซ์
- แนวทางให้ความรู้เรื่องการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้บริโภค
จุดคุ้มทุนของการรีไฟแนนซ์คืออะไร?
จุดคุ้มทุนคือเดือนที่ยอดเงินออมสะสมจากการผ่อนชำระที่ลดลงเท่ากับค่าใช้จ่ายล่วงหน้าของการรีไฟแนนซ์พอดี ก่อนจะถึงเดือนนั้น การรีไฟแนนซ์ยังถือเป็นค่าใช้จ่ายสุทธิเนื่องจากยังไม่ได้รับค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีคืน หลังจากเดือนนั้น ทุกบาทที่ประหยัดได้จะช่วยปรับปรุงสถานะทางการเงินของคุณโดยตรง ตัวชี้วัดง่ายๆ นี้เป็นการทดสอบจังหวะเวลาที่ใช้งานได้จริงที่สุดสำหรับการรีไฟแนนซ์: หากคุณคาดว่าจะขาย ย้าย หรือรีไฟแนนซ์อีกครั้งก่อนจะถึงจุดคุ้มทุน ธุรกรรมนี้จะมีค่าใช้จ่ายมากกว่าเงินที่ประหยัดได้ โดยปกติค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีจะรวมถึงค่าประเมินราคา ค่าธรรมเนียมการดำเนินการกู้ ค่าประกันกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมต่างๆ ของผู้ให้กู้ ซึ่งอาจมีตั้งแต่ 1% ไปจนถึงหลายเปอร์เซ็นต์ของยอดเงินกู้ เงินที่ประหยัดได้รายเดือนขึ้นอยู่กับว่าอัตราดอกเบี้ยและยอดผ่อนชำระใหม่ต่ำกว่าเงินกู้เดิมมากเพียงใด การลดอัตราดอกเบี้ยลงมากพร้อมค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีที่ไม่สูงนักจะทำให้ระยะเวลาคืนทุนสั้นลง ในขณะที่การลดดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยแต่มีค่าธรรมเนียมสูงอาจต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะคุ้มทุน
เมื่อไหร่ที่การรีไฟแนนซ์อาจไม่คุ้มค่า
อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าไม่ได้เป็นเหตุผลที่เพียงพอสำหรับการรีไฟแนนซ์เสมอไป หากคุณผ่อนชำระเงินกู้ปัจจุบันมาหลายปีแล้ว ส่วนสำคัญของยอดผ่อนแต่ละงวดจะไปตัดเงินต้นมากกว่าดอกเบี้ย และการรีไฟแนนซ์เป็นเงินกู้ระยะยาวฉบับใหม่จะเริ่มนับเวลาการตัดจำหน่ายหนี้ใหม่ ซึ่งหมายความว่ายอดผ่อนแต่ละงวดจะกลับไปเป็นดอกเบี้ยมากขึ้น การเริ่มต้นใหม่นี้อาจเพิ่มดอกเบี้ยรวมที่ต้องจ่ายตลอดอายุของเงินกู้ทั้งสองฉบับรวมกัน แม้ว่ายอดผ่อนรายเดือนจะลดลงก็ตาม ข้อผิดพลาดทั่วไปอีกประการหนึ่งคือการรวมค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีเข้ากับยอดเงินกู้ใหม่ ซึ่งแม้จะช่วยลดค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายทันที แต่จะเพิ่มเงินต้นและทำให้จุดคุ้มทุนสูงขึ้น การรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสด (Cash-out refinance) ยิ่งเพิ่มความซับซ้อนเนื่องจากยอดเงินกู้ใหม่จะมากกว่ายอดเดิม และมักจะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าเล็กน้อย ในกรณีเหล่านี้ การคำนวณจุดคุ้มทุนเบื้องต้นเป็นจุดเริ่มต้นที่จำเป็นแต่ยังไม่เพียงพอ ผู้กู้ควรเปรียบเทียบดอกเบี้ยรวมตลอดระยะเวลาที่เหลืออยู่ก่อนตัดสินใจ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับเครื่องคำนวณจุดคุ้มทุนในการรีไฟแนนซ์
จุดคุ้มทุนในการรีไฟแนนซ์หมายถึงอะไร?
จุดคุ้มทุนคือช่วงเวลาที่เงินสะสมที่ประหยัดได้ต่อเดือนจากยอดชำระใหม่ที่ต่ำลง สามารถชดเชยค่าธรรมเนียมการปิดยอดที่คุณจ่ายไปในการรีไฟแนนซ์ได้ทั้งหมด
จะเกิดอะไรขึ้นหากยอดชำระใหม่ไม่ลดลง?
หากยอดชำระใหม่เท่ากับหรือสูงกว่ายอดเดิม จะไม่มีเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือนเพื่อนำไปหักลบกับต้นทุน ดังนั้นการรีไฟแนนซ์จึงไม่มีจุดคุ้มทุนภายใต้แบบจำลองนี้
ฉันควรจะรีไฟแนนซ์เพียงเพราะอัตราดอกเบี้ยต่ำลงหรือไม่?
ไม่จำเป็นเสมอไป คุณต้องพิจารณาค่าธรรมเนียมการดำเนินการ ระยะเวลาที่คุณวางแผนจะถือครองเงินกู้ และการขยายระยะเวลาจะทำให้การคำนวณยอดผ่อนชำระเริ่มต้นใหม่ในลักษณะที่ไม่เป็นผลดีหรือไม่
เครื่องคำนวณนี้ใช้กับการรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดได้หรือไม่?
การรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดจะเปลี่ยนยอดคงเหลือของเงินกู้และมีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน ดังนั้นการเปรียบเทียบจุดคุ้มทุนแบบง่ายๆ อาจไม่ครอบคลุมภาพรวมทั้งหมด
ทำไมการลดระยะเวลาเงินกู้ให้สั้นลงถึงทำให้ยอดผ่อนชำระสูงขึ้นแต่ยังคงคุ้มค่า?
ระยะเวลาที่สั้นลงจะช่วยลดดอกเบี้ยรวมทั้งหมดแม้ว่ายอดผ่อนชำระรายเดือนจะสูงขึ้น ความคุ้มค่าขึ้นอยู่กับว่าคุณสามารถจ่ายยอดที่สูงขึ้นได้หรือไม่ และคุณวางแผนจะถือครองเงินกู้นานแค่ไหน