Calculadora de asequibilidad de hipoteca
Realice el cálculo inverso desde los ingresos, deudas y costes mensuales reales de vivienda para estimar un presupuesto asequible antes de visitar propiedades.
Cómo utilizar esta calculadora de asequibilidad hipotecaria
- Introduzca los ingresos anuales
Escriba los ingresos anuales brutos de su hogar.
- Añada las deudas mensuales
Introduzca todos los pagos mensuales de deuda obligatorios, como préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y mínimos de tarjetas de crédito.
- Establecer el pago inicial y los términos del préstamo
Introduzca el pago inicial en efectivo, la tasa hipotecaria esperada y el plazo del préstamo.
- Incluir gastos de vivienda
Añada la tasa de impuestos sobre la propiedad, el seguro anual, las cuotas recurrentes y cualquier tasa de seguro hipotecario para reflejar los costes reales de propiedad.
- Revisar el precio asequible
Consulte el precio estimado de la vivienda asequible, el pago máximo de la vivienda y cómo un aumento de la tasa cambiaría el resultado.
Cómo funciona esta calculadora de capacidad de endeudamiento hipotecario
Esta calculadora de asequibilidad hipotecaria trabaja a la inversa a partir de sus ingresos, obligaciones de deuda y supuestos de costes de vivienda integrales para estimar cuánta casa podría soportar su presupuesto. En lugar de limitarse al capital y los intereses, incluye el impuesto sobre la propiedad, el seguro, las cuotas recurrentes y el seguro hipotecario opcional, y luego comprueba tanto el límite de DTI total como el ratio de vivienda. Esto la convierte en un mejor filtro presupuestario para compras reales, especialmente en escenarios de impuestos altos o pagos iniciales bajos.
Pago máximo total de vivienda = mín(límite de vivienda front-end, límite DTI back-end tras otras deudas); precio asequible = valor de la vivienda cuyo capital, intereses, impuestos, seguros, cuotas y seguro hipotecario caben dentro de ese pago Un hogar que gana 120.000 US$ al año con 900 US$ en deudas mensuales, 70.000 US$ de entrada, una tasa hipotecaria del 6,5 %, un impuesto sobre la propiedad del 1,2 %, un seguro anual de 1800 US$ y 125 US$ en cuotas recurrentes: el pago máximo total de vivienda es 2700 US$. Tras contabilizar los costes de vivienda no hipotecarios de unos 772 US$ al mes, la estimación admite un precio de vivienda de aproximadamente 497.000 US$ y un préstamo de unos 427.000 US$. Si las tasas suben un 1%, el precio asequible baja a alrededor de 446.000 US$.
Un hogar con ingresos de 120.000 US$ con 900 US$ en deudas mensuales y un pago inicial de 70.000 US$ al 6,5 % podría permitirse aproximadamente 497.000 US$. Aumentar el pago inicial a 100.000 US$ se suma directamente al presupuesto de compra sin elevar la cuota mensual, lo que podría situar el precio asequible por encima de 527.000 US$.
El mismo ingreso de 120.000 US$ sin deudas existentes libera todo el margen de DTI para la vivienda. Eliminar 900 US$ en obligaciones mensuales puede aumentar el precio de la vivienda asequible en decenas de miles, ya que cada dólar de capacidad de pago liberado se traduce en capital hipotecario adicional al tipo y plazo dados.
- ✓ La estimación utiliza tanto el ratio de vivienda front-end como el límite de DTI back-end que usted elija como topes presupuestarios; las normas reales de los prestamistas varían según el programa de préstamo.
- ✓ Las deudas mensuales existentes reducen el margen de pago disponible para una hipoteca de forma proporcional.
- ✓ Los impuestos sobre la propiedad se modelan como un porcentaje simple del valor de la vivienda, y el seguro más las cuotas recurrentes se tratan como costes fijos recurrentes.
- ✓ El seguro hipotecario se incluye solo cuando el pago inicial modelado es inferior al 20% y se aproxima como un porcentaje anual simple del saldo del préstamo cuando esa suposición es relevante.
- ✓ Las suposiciones sobre las tasas de interés siguen teniendo un efecto desproporcionado en la asequibilidad: un aumento del 1% en la tasa puede reducir el precio de compra práctico en aproximadamente un 8–12%.
- Las estimaciones de asequibilidad son solo un primer filtro, pero incluir impuestos, seguros, cuotas recurrentes y seguro hipotecario ofrece un punto de partida mucho más realista que los modelos que solo consideran capital e intereses.
- Si sus reservas de efectivo quedan muy ajustadas después del cierre, una vivienda técnicamente asequible aún puede parecer demasiado cara en su presupuesto mensual.
- Realice el cálculo con múltiples supuestos de tasas para ver qué tan sensible es su techo de asequibilidad a los cambios de tasas antes de comprometerse.
- Las reglas de los programas de préstamos varían según el mercado y el prestamista, por lo que debe tratar esto como una herramienta de presupuesto y no como un estándar de aprobación universal.
- Guía de asequibilidad de vivienda y ratios de suscripción de prestamistas y recursos financieros de vivienda
- Guía pública de asequibilidad para la compra de vivienda y referencias de programas de préstamos
Cómo los límites de DTI determinan la asequibilidad
La asequibilidad hipotecaria está limitada fundamentalmente por dos ratios deuda-ingresos que los prestamistas evalúan. El ratio front-end limita qué parte de sus ingresos brutos mensuales puede destinarse solo a costes de vivienda, mientras que el ratio back-end limita las obligaciones totales de deuda, incluida la vivienda. Los umbrales exactos varían según el prestamista, el producto y el mercado, por lo que las cifras utilizadas aquí deben tratarse como supuestos de planificación y no como reglas universales. Esta calculadora aplica ambos límites y utiliza el más restrictivo. Esto significa que un prestatario con una deuda no hipotecaria significativa puede alcanzar el techo del back-end antes que el del front-end, reduciendo la hipoteca a la que puede optar. Por el contrario, alguien sin otras deudas obtiene el beneficio total de ambos ratios. Comprender qué ratio es su restricción vinculante es valioso porque le indica si pagar la deuda existente o aumentar los ingresos sería más eficaz para ampliar su poder adquisitivo.
Por qué los costes no hipotecarios reducen su presupuesto
El impuesto sobre la propiedad, el seguro de hogar, las cuotas recurrentes y el seguro hipotecario compiten por el mismo presupuesto mensual de pago de vivienda que necesitan el capital y los intereses. Cada dólar asignado a estos costes es un dólar menos disponible para la hipoteca en sí, lo que reduce directamente el importe del préstamo —y, por tanto, el precio de la vivienda— que la calculadora puede admitir. En zonas con tasas de impuestos sobre la propiedad elevadas, este efecto puede ser drástico: dos viviendas con precios de venta idénticos pueden arrojar resultados de asequibilidad muy diferentes según la jurisdicción fiscal. El seguro hipotecario puede añadir otra capa de coste cuando el pago inicial es bajo, comprimiendo aún más el presupuesto disponible. Por eso es esencial incluir todos los costes recurrentes de la vivienda en una estimación de asequibilidad. Los modelos que solo consideran el capital y los intereses sobreestiman sistemáticamente lo que un comprador puede permitirse cómodamente, lo que provoca sorpresas en el presupuesto tras el primer ajuste de la cuenta de depósito en garantía.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora de asequibilidad hipotecaria
¿Qué significa DTI en esta calculadora?
DTI significa relación deuda-ingresos. Compara el total de sus pagos mensuales de deuda obligatorios (incluida la nueva hipoteca) con sus ingresos brutos mensuales y es la métrica principal que usan los prestamistas para evaluar la asequibilidad.
¿Por qué es tan importante el tipo de interés para la asequibilidad?
Un tipo de interés más alto significa que una mayor parte de cada pago se destina a intereses en lugar de al capital, por lo que el mismo presupuesto mensual permite un préstamo menor y, por tanto, un precio de vivienda más bajo.
¿Debo usar los ingresos brutos o el salario neto?
La calculadora utiliza los ingresos brutos porque es la convención estándar para los cálculos de DTI. No obstante, también debe contrastar el resultado con su flujo de caja real después de impuestos.
¿Incluye esto impuestos y seguros?
Sí, si los introduce. La calculadora incluye el impuesto sobre la propiedad, el seguro de hogar, las cuotas recurrentes y el seguro hipotecario opcional al convertir su presupuesto de vivienda en un precio de vivienda asequible.
¿Puede un pago inicial mayor aumentar el precio de la vivienda asequible?
Sí. Un pago inicial mayor se suma directamente al precio de compra sin aumentar el pago mensual, y puede ayudarle a evitar el seguro hipotecario u otros costes similares por bajo capital si supera un umbral de capital importante.
¿Por qué la calculadora muestra un precio menor cuando añado impuestos o cuotas?
Porque esos costes consumen parte del mismo presupuesto mensual de vivienda. Cada dólar gastado en impuestos, seguros, cuotas recurrentes o seguros hipotecarios es un dólar menos disponible para capital e intereses.