Kaufen vs. Mieten Rechner
Geben Sie Ihre Miete, einen Hauspreis und einen Vergleichszeitraum ein, um ein umfassendes Vermögensmodell für Kauf versus Miete mit jährlichen Ergebnissen zu vergleichen.
So nutzen Sie diesen Kaufen-vs-Mieten-Rechner
- Monatliche Miete eingeben
Geben Sie Ihre aktuelle oder erwartete monatliche Mietzahlung ein.
- Details zum Hauskauf festlegen
Geben Sie den Hauspreis, den Prozentsatz der Anzahlung, den Hypothekenzins und die Kreditlaufzeit ein.
- Eigentümerkosten hinzufügen
Geben Sie Grundsteuersatz, Versicherung, Instandhaltung, Gemeinschaftsgebühren, Hypothekenversicherung sowie Kauf- und Verkaufskosten an.
- Wachstumsannahmen festlegen
Geben Sie die erwartete Wertsteigerung der Immobilie, das Mietwachstum und die Anlagerenditen ein.
- Vergleich prüfen
Prüfen Sie Gesamtkosten, Eigenkapital, Anlagewert und den Break-even-Horizont, um zu sehen, welcher Weg über den gewählten Zeitraum mehr Vermögen aufbaut.
So funktioniert dieser Kaufen-vs-Mieten-Rechner
Dieser Rechner vergleicht die langfristige Entscheidung zwischen Kauf und Miete unter Berücksichtigung von Hypothekenzahlungen, Wertsteigerung, Mietsteigerung und einer Anlagealternative für die Anzahlung sowie monatlichen Ersparnissen durch Mieten. Er berücksichtigt zudem laufende Eigentümerkosten wie Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Gemeinschaftsgebühren, Hypothekenversicherung sowie Transaktionskosten bei Kauf und Verkauf und zeigt die jährliche Entwicklung beider Szenarien. Dies macht ihn deutlich nützlicher, um zu erkennen, ab wann der Kauf tatsächlich vorteilhafter ist, anstatt nur eine Momentaufnahme am Ende zu betrachten.
Ergebnis Kauf = Eigenkapital − Eigentümerkosten − Kaufnebenkosten − Verkaufskosten; Ergebnis Miete = investierte Anzahlung und Gebührenersparnis + monatliche Ersparnis durch Mieten − gezahlte Miete Mieten für 2.000 $ pro Monat gegenüber dem Kauf einer Immobilie für 400.000 $ mit 20 % Anzahlung zu 6,5 % über 10 Jahre: Der Rechner vergleicht die Gesamtmietkosten von 275.133,10 $, die Gesamtkaufkosten von 322.714,12 $, das Eigenkapital von 266.282,95 $ und die investierte Mietalternative von 157.886,90 $. Der endgültige Vorteil beträgt 60.815,03 $, und das Modell zeigt, ob der Kauf innerhalb des Vergleichshorizonts die Gewinnschwelle erreicht.
Der Vergleich einer Miete von 2.000 $ mit einem Hauspreis von 400.000 $ über 5 Jahre statt 10 verschiebt das Ergebnis deutlich zugunsten der Miete, da die hohen Anschaffungs- und Verkaufskosten beim Kauf weniger Zeit haben, durch Wertsteigerung und Eigenkapitalaufbau ausgeglichen zu werden. Kurze Haltedauern begünstigen oft das Mieten, selbst wenn die monatliche Hypothekenzahlung der Miete ähnelt.
Die Erhöhung der angenommenen Wertsteigerung von 3 % auf 5 % bei ansonsten gleichen Eingaben verschiebt das Ergebnis über 10 Jahre deutlich zugunsten des Kaufs. Die Wertsteigerung ist eine der sensibelsten Annahmen in diesem Modell – eine kleine Änderung des erwarteten Wachstums kann das Urteil komplett umkehren.
- ✓ Verwendet eine Festzinshypothek für den gesamten Modellierungszeitraum.
- ✓ Grundsteuer, Instandhaltung und Verkaufskosten werden mit einfachen Prozentsätzen geschätzt, anstatt marktspezifische Steuerregeln oder exakte Transaktionsangebote zu verwenden.
- ✓ Es wird davon ausgegangen, dass die Miete mit einer konstanten jährlichen Rate steigt.
- ✓ Anlagerenditen werden als konstanter Durchschnitt modelliert, sodass Volatilität und das Sequence-of-Returns-Risiko nicht berücksichtigt werden.
- Ein kurzer Zeithorizont begünstigt in der Regel das Mieten, da beim Kauf hohe Anfangs- und Ausstiegskosten anfallen, die Zeit zur Amortisation benötigen.
- Instandhaltung, Steuern, Versicherungen, Gemeinschaftsgebühren und Hypothekenversicherungen verändern das Ergebnis in vielen Märkten maßgeblich. Werden sie weggelassen, kann der Kauf attraktiver erscheinen, als er tatsächlich ist.
- Der jährliche Vergleich ist oft nützlicher als das Endergebnis, da viele Haushalte umziehen, bevor das nominale Break-even-Jahr erreicht ist.
- Dies ist lediglich ein Planungsmodell – Steuerabzüge, Renovierungen, Flexibilität im Lebensstil und Nachbarschaftsrisiken können die reale Entscheidung beeinflussen.
Was beeinflusst die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten?
Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten ist nicht nur ein Vergleich der monatlichen Zahlungen. Es geht um zwei grundlegend unterschiedliche Wege zum Vermögensaufbau. Beim Kauf baut Ihre monatliche Rate Eigenkapital in einem Sachwert mit Wertsteigerungspotenzial auf, aber Sie tragen auch Kosten für Instandhaltung, Versicherungen, Steuern und Transaktionen, die Mieter nicht haben. Beim Mieten sind die Wohnkosten einfacher und planbarer, und das Geld, das Sie für Anzahlung und Eigentümerkosten ausgegeben hätten, kann anderweitig investiert werden. Das finanzielle Ergebnis hängt davon ab, wie sich diese beiden Wege über die Zeit entwickeln. Zu den wichtigsten Variablen gehören die Wertsteigerung der Immobilie, die Anlagerenditen des alternativen Portfolios des Mieters, die Wohndauer und das gesamte Spektrum der Eigentümerkosten über die Hypothek hinaus. In den meisten Szenarien wird der Kauf attraktiver, je länger Sie bleiben möchten, da die Fixkosten für Kauf und Verkauf über einen längeren Zeitraum amortisiert werden. Bei kürzeren Zeiträumen gewinnt oft das Mieten, da die Transaktionskosten den Vergleich dominieren.
Die Rolle der Opportunitätskosten
Opportunitätskosten sind der versteckte Faktor, den viele Vergleiche zwischen Kaufen und Mieten übersehen. Wenn Sie ein Haus kaufen, sind die Anzahlung und die Abschlusskosten in der Immobilie gebunden, anstatt in ein diversifiziertes Portfolio investiert zu werden. Wenn der Aktienmarkt oder andere Anlagen eine höhere Rendite erzielen als die Wertsteigerung Ihres Hauses (nach Abzug aller Eigentümerkosten), kann Kaufen auf reiner Vermögensbasis schlechter abschneiden als Mieten. Umgekehrt kann Kaufen deutlich besser abschneiden, wenn die Immobilienpreise schnell steigen und die Hypothek als Hebel auf die Wertsteigerung wirkt. Auch die Differenz der monatlichen Ersparnis zählt: Wenn Mieten monatlich günstiger ist, kann die Differenz investiert werden, und diese Beiträge verzinsen sich über den Vergleichszeitraum. Dieser Rechner modelliert diesen alternativen Investitionspfad, damit Sie das Gesamtergebnis für beide Szenarien sehen können, statt nur die monatlichen Kosten. Das Ergebnis reagiert sehr empfindlich auf die von Ihnen gewählten Annahmen zu Anlagerendite und Wertsteigerung. Ein Vergleich mit verschiedenen Zinssätzen liefert daher ein vollständigeres Bild.
Häufig gestellte Fragen
Sind Grundsteuern und Versicherungen enthalten?
Ja. Sie können Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Hausgeld, Hypothekenversicherung sowie Kauf- und Verkaufskosten eingeben, damit der Vergleich einem All-in-Eigentumsmodell näher kommt.
Welche Rendite sollte ich für Investitionen annehmen?
Eine gängige langfristige Planungsannahme liegt bei etwa 5–7 % nominal für ein diversifiziertes Portfolio. Verwenden Sie einen niedrigeren Wert für ein konservativeres Mietszenario.
Warum ist der Break-even-Horizont wichtig?
Weil sich ein Kauf oft erst nach mehreren Jahren lohnt. Wenn Sie planen, vor dem Break-even-Jahr umzuziehen, kann Mieten die bessere finanzielle Wahl sein, selbst wenn Kaufen langfristig gewinnt.