Calculateur Achat vs Location
Saisissez votre loyer, un prix d'achat et une période de comparaison pour comparer un modèle de patrimoine achat-location plus complet avec des résultats année par année.
Comment utiliser ce calculateur d'achat vs location
- Saisissez le loyer mensuel
Saisissez votre paiement de loyer mensuel actuel ou prévu.
- Définissez les détails de l'achat immobilier
Saisissez le prix du logement, le pourcentage d'apport, le taux hypothécaire et la durée du prêt.
- Ajoutez les frais de propriétaire
Remplissez le taux de taxe foncière, l'assurance, l'entretien, les charges de copropriété, l'assurance emprunteur ainsi que les frais d'achat et de vente.
- Définissez les hypothèses de croissance
Saisissez les taux attendus d'appréciation du logement, de croissance des loyers et de rendement des investissements.
- Examinez la comparaison
Vérifiez les coûts totaux, le capital, la valeur de l'investissement et l'horizon de rentabilité pour voir quelle option génère le plus de richesse sur la période choisie.
Fonctionnement du calculateur achat vs location
Ce calculateur compare la décision d'achat par rapport à la location sur un horizon long en utilisant les mensualités de prêt, l'appréciation, la croissance des loyers et une alternative d'investissement pour l'apport et les économies mensuelles liées à la location. Il inclut également les coûts récurrents du propriétaire tels que la taxe foncière, l'assurance, l'entretien, les charges de copropriété, l'assurance emprunteur et les frais de transaction à l'achat et à la revente, puis montre comment les résultats de l'achat et de la location évoluent d'année en année. Cela le rend beaucoup plus utile pour identifier quand l'achat devient réellement avantageux, et pas seulement quel côté l'emporte à un instant T.
Résultat achat = capital immobilier − frais de propriétaire − frais d'achat − frais de vente ; Résultat location = apport et économies de frais investis + économies mensuelles de location − loyers payés Louer à 2 000 $US par mois contre acheter un bien de 400 000 $US avec un apport de 20 % à 6,5 % sur 10 ans : le calculateur compare le coût total de location de 275 133,10 $US, le coût total d'achat de 322 714,12 $US, le capital immobilier de 266 282,95 $US et l'alternative d'investissement du locataire à 157 886,90 $US. L'avantage final est de 60 815,03 $US, et le modèle indique si l'achat devient rentable au cours de l'horizon de comparaison.
Comparer un loyer de 2 000 $US avec une maison de 400 000 $US sur 5 ans au lieu de 10 ans déplace considérablement le résultat en faveur de la location, car les coûts initiaux et de sortie élevés de l'achat ont moins de temps pour être compensés par la plus-value et l'accumulation de capital. Les courtes périodes de détention favorisent souvent la location, même lorsque la mensualité du prêt est similaire au loyer.
Augmenter l'appréciation immobilière supposée de 3 % à 5 % tout en conservant les autres paramètres identiques favorise nettement l'achat par rapport à la location sur 10 ans. L'appréciation est l'une des hypothèses les plus sensibles de ce modèle : une légère variation de la croissance attendue peut totalement inverser le verdict.
- ✓ Utilise un prêt à taux fixe pour toute la période modélisée.
- ✓ La taxe foncière, l'entretien et les frais de vente sont estimés avec des pourcentages simples plutôt que des règles fiscales spécifiques au marché ou des devis de transaction exacts.
- ✓ Le loyer est supposé augmenter à un taux annuel constant.
- ✓ Les rendements des investissements sont modélisés comme une moyenne constante ; la volatilité et le risque lié à l'ordre des rendements ne sont donc pas reflétés.
- Un horizon temporel court favorise généralement la location car l'achat comporte des frais d'entrée et de sortie élevés qui nécessitent du temps pour être amortis.
- L'entretien, les taxes, l'assurance, les charges de copropriété et l'assurance emprunteur modifient considérablement la réponse sur de nombreux marchés ; les omettre peut donc faire paraître l'achat plus avantageux qu'il ne l'est réellement.
- La comparaison annuelle est souvent plus utile que le verdict final, car de nombreux ménages déménagent avant d'atteindre le seuil de rentabilité nominal.
- Il s'agit d'un modèle de planification : les déductions fiscales, les rénovations, la flexibilité du mode de vie et les risques liés au quartier peuvent influencer le choix réel.
Qu'est-ce qui motive la décision d'acheter ou de louer ?
La décision d'acheter ou de louer ne se résume pas à une simple comparaison des mensualités. Elle implique deux parcours de constitution de patrimoine fondamentalement différents. Lorsque vous achetez, votre mensualité constitue un capital dans un actif qui prend de la valeur, mais vous assumez également l'entretien, l'assurance, les taxes et les frais de transaction que les locataires évitent. Lorsque vous louez, votre coût de logement est plus simple et plus prévisible, et l'argent que vous auriez dépensé pour un apport et les frais de propriétaire peut être investi ailleurs. Le résultat financier dépend de la manière dont ces deux parcours se capitalisent au fil du temps. Les variables clés incluent l'appréciation du bien, les rendements des investissements du portefeuille alternatif du locataire, la durée d'occupation et l'ensemble des frais de propriétaire au-delà de l'hypothèque elle-même. Dans la plupart des scénarios, l'achat devient plus attractif plus vous prévoyez de rester longtemps, car les frais fixes d'achat et de vente sont amortis sur une période plus longue. Pour des horizons plus courts, la location l'emporte souvent car ces frais de transaction dominent la comparaison.
Le rôle du coût d'opportunité
Le coût d'opportunité est le facteur caché que de nombreuses comparaisons entre l'achat et la location négligent. Lorsque vous achetez une maison, l'apport et les frais de clôture sont immobilisés dans la propriété plutôt qu'investis dans un portefeuille diversifié. Si le marché boursier ou d'autres investissements rapportent plus que l'appréciation de votre maison (après prise en compte de tous les frais de propriétaire), l'achat peut être moins performant que la location sur une base de patrimoine pur. Inversement, si la valeur des maisons augmente rapidement et que l'hypothèque agit comme un levier sur l'appréciation, l'achat peut être nettement plus performant. La différence d'épargne mensuelle compte également : si la location est moins chère mois après mois, la différence peut être investie, et ces contributions se capitalisent sur la période de comparaison. Ce calculateur modélise ce parcours d'investissement alternatif afin que vous puissiez voir le résultat patrimonial total pour les deux scénarios plutôt que le simple coût mensuel. Le résultat est très sensible aux hypothèses de rendement d'investissement et d'appréciation que vous choisissez ; effectuer la comparaison avec plusieurs taux donne donc une image plus complète.
Questions fréquentes
Cela inclut-il les taxes foncières et l'assurance ?
Oui. Vous pouvez saisir la taxe foncière, l'assurance, l'entretien, les charges de copropriété, l'assurance emprunteur ainsi que les frais d'achat et de vente, afin que la comparaison se rapproche d'un modèle de coût total de possession.
Quel taux de rendement dois-je utiliser pour les investissements ?
Une hypothèse courante de planification à long terme est d'environ 5 à 7 % nominaux pour un portefeuille diversifié. Utilisez un chiffre inférieur pour un scénario de location plus conservateur.
Pourquoi l'horizon de rentabilité est-il important ?
Car l'achat ne devient souvent avantageux qu'après plusieurs années. Si vous prévoyez de déménager avant l'année de rentabilité, la location peut rester le meilleur choix financier, même si l'achat l'emporte sur un très long terme.