Калкулатор за рентабилност на рефинансирането
Сравнете текущото си плащане с предложеното рефинансиране и вижте приблизително кога спестяванията ще възстановят разходите по затваряне.
Как да използвате този калкулатор за точка на рентабилност при рефинансиране
- Въведете текущата месечна вноска
Въведете вноската по съществуващия си заем.
- Въведете новата месечна вноска
Въведете прогнозната вноска след рефинансирането.
- Добавете разходи по приключване
Въведете прогнозните общи разходи и такси по приключване на рефинансирането.
- Преглед на периода за изплащане
Проверете колко месеца спестявания са необходими за възстановяване на първоначалните разходи.
- Сравнете с вашите планове
Ако планирате да запазите заема по-дълго от периода за изплащане, рефинансирането вероятно си заслужава.
Как работи този калкулатор за рефинансиране
Този калкулатор за рефинансиране сравнява текущата ви месечна вноска с предложената нова вноска и изчислява колко месеца спестявания са необходими за възстановяване на първоначалните разходи по сделката. Точката на рентабилност е най-важният времеви показател при всяко решение за рефинансиране: ако продадете имота или рефинансирате отново преди да я достигнете, трансакцията ще ви струва повече, отколкото ще спестите.
Месеци до рентабилност = разходи по сделката / (текуща вноска – нова вноска) Ако текущото ви плащане е 2250 щ.д., рефинансираното плащане би било 2050 щ.д., а разходите по затваряне на сделката са общо 4800 щ.д.: месечните спестявания са 200 щ.д., така че точката на рентабилност е след около 24 месеца. Ако планирате да останете в жилището още няколко години, рефинансирането може да има финансов смисъл. След първата година вашата нетна позиция е -2400 щ.д. — все още възстановявате разходите.
Ако текущото ви плащане е 2250 щ.д. и предложеното рефинансиране го намалява до 2050 щ.д. с 4800 щ.д. разходи по приключване, месечното спестяване от 200 щ.д. означава, че точката на рентабилност се достига след около 24 месеца. Ако планирате да останете в жилището поне два пъти повече месеци, рефинансирането има комфортен марж на безопасност.
Удвояването на разходите по приключване на сделката до 9600 щ.д. при същите месечни спестявания от 200 щ.д. удвоява периода за изплащане на приблизително 48 месеца. Това показва защо търсенето на по-ниски разходи по приключване или договарянето на кредити от заемодателя е също толкова важно, колкото и осигуряването на по-нисък лихвен процент — и двете влияят върху това кога рефинансирането започва да се изплаща.
- ✓ Моделът разглежда разликата в месечната вноска като единствена полза от рефинансирането — той не отчита промени в срока на заема, постъпления от изтегляне на пари в брой или данъчни последици.
- ✓ Разходите по затваряне се третират като еднократна сума, платена предварително; включването на тези разходи в заема би променило изчислението на рентабилността.
- ✓ Приема се, че месечните спестявания остават постоянни — рефинансиране с плаваща лихва или промяна в сумите по ескроу сметката биха променили действителния график.
- ✓ Ако новата вноска не е по-ниска, няма финансова рентабилност според този опростен модел.
- Точката на рентабилност е метод за бързо планиране, а не пълен анализ на рефинансирането — тя не отчита данъци, алтернативни разходи за таксите по затваряне или ефекта от рестартиране на по-дълъг срок.
- Ако очаквате да се преместите в рамките на 2–3 години, датата на рентабилност е по-важна от заглавието за месечните спестявания.
- Някои кредитори предлагат рефинансиране без първоначални разходи, като включват таксите в лихвения процент — това елиминира въпроса за рентабилността, но води до по-висока лихва.
- Сравнете както срока за рентабилност, така и общата лихва за целия период, преди да вземете решение.
- Ресурси за методологията на точката на рентабилност при рефинансиране
- Образователни насоки за потребителско рефинансиране
Какво представлява точката на рентабилност при рефинансиране?
Точката на рентабилност е месецът, в който натрупаните спестявания от по-ниската вноска се изравняват точно с първоначалните разходи за рефинансирането. Преди този месец рефинансирането все още е нетен разход, тъй като разходите по приключване на сделката не са възстановени. След този месец всеки спестен лев отива директно за подобряване на вашето финансово състояние. Този прост показател е най-практичният тест за времето при всяко рефинансиране: ако очаквате да продадете, да се преместите или да рефинансирате отново преди достигане на точката на рентабилност, трансакцията струва повече, отколкото спестява. Разходите по приключване обикновено включват такса за оценка, такса за обработка, застраховка на собствеността и различни такси на заемодателя, като те могат да варират от един до няколко процента от сумата на заема. Месечните спестявания зависят от това колко по-ниски са новата лихва и вноска в сравнение със съществуващия заем. Голям спад на лихвата при скромни разходи по приключване води до кратък период на изплащане, докато малко подобрение на лихвата с високи такси може да отнеме години за възвръщане.
Кога рефинансирането може да няма смисъл
По-ниската лихва невинаги оправдава рефинансирането. Ако вече сте изплащали текущия си заем няколко години, значителна част от всяка вноска отива за главницата, а не за лихвата, а рефинансирането в нов дългосрочен заем рестартира амортизационния график — което означава, че по-голяма част от всяка вноска отново отива за лихва. Това нулиране може да увеличи общата платена лихва за целия период на двата заема, дори когато месечната вноска намалява. Друг често срещан капан е включването на разходите по приключване в баланса на новия заем, което елиминира преките разходи, но увеличава главницата и повишава ефективния праг на рентабилност. Рефинансирането с теглене на пари в брой (cash-out) добавя допълнителна сложност, тъй като балансът на новия заем е по-голям от първоначалния, често при малко по-висока лихва. Във всички тези случаи простото изчисление на точката на рентабилност е необходима отправна точка, но не е достатъчна — кредитополучателите трябва също така да сравнят общата лихва за оставащия срок, преди да вземат решение.
Често задавани въпроси за калкулатора за рентабилност при рефинансиране
Какво означава точка на рентабилност при рефинансиране?
Точката на рентабилност е моментът, в който натрупаните месечни спестявания от новата, по-ниска вноска са компенсирали напълно първоначалните разходи по затваряне, платени за рефинансирането.
Какво става, ако новата ми вноска не е по-ниска?
Ако новата вноска е равна на текущата или я надвишава, няма месечни спестявания за възстановяване на разходите, така че рефинансирането няма точка на рентабилност според този модел.
Трябва ли да рефинансирам само защото лихвата е по-ниска?
Не непременно. Трябва също да претеглите разходите по затваряне на кредита, колко дълго планирате да го изплащате и дали удължаването на срока не променя амортизационния план по неизгоден начин.
Това важи ли за рефинансиране с теглене на пари (cash-out)?
Рефинансирането с теглене на пари променя баланса по заема и служи за различна цел, така че простото сравнение на точката на рентабилност може да не обхване пълната картина.
Защо по-краткият срок може да увеличи вноската, но все пак да си заслужава?
По-краткият срок намалява общата лихва, дори ако месечната вноска е по-висока. Ползата зависи от това дали можете да си позволите по-високото плащане и колко дълго планирате да задържите заема.