Kalkulator omjera duga i dohotka
Izmjerite koliki dio vašeg mjesečnog dohotka odlazi na obvezne otplate duga.
Kako koristiti ovaj kalkulator omjera duga i dohotka
- Unesite mjesečne otplate duga
Dodajte sve obvezne mjesečne minimume, uključujući hipoteku ili najamninu, auto kredite, studentske kredite, minimume kreditnih kartica i ostale obveze.
- Unesite bruto mjesečni dohodak
Upišite svoj mjesečni dohodak prije oporezivanja.
- Pregledajte svoj DTI omjer
Provjerite postotak DTI-ja i kategoriju zaduženosti kako biste vidjeli gdje se nalazite u odnosu na uobičajene standarde kreditiranja.
- Testirajte scenarije
Prilagodite otplate duga ili dohodak kako biste vidjeli kako otplata kredita ili povišica mijenjaju vaš omjer.
Kako radi ovaj kalkulator omjera duga i dohotka
Ovaj kalkulator omjera duga i dohotka (DTI) dijeli vaše ukupne obvezne mjesečne otplate duga s vašim bruto mjesečnim dohotkom kako bi dobio postotak koji zajmodavci koriste kao ključni kriterij kvalifikacije. DTI je jedan od najvažnijih brojeva u odobravanju hipoteka i provjeri osobnog financijskog zdravlja — on vam govori koliki je dio vašeg dohotka prije oporezivanja već namijenjen obvezama duga prije nego što potrošite na bilo što drugo.
DTI = (ukupne mjesečne otplate duga / bruto mjesečni dohodak) × 100 Ako je vaš bruto mjesečni prihod 7.500 USD, a vaše obvezne mjesečne otplate duga iznose ukupno 2.400 USD (uključujući 1.600 USD za hipoteku, 350 USD za auto kredit, 200 USD za studentski kredit i 250 USD minimalne uplate po kreditnim karticama), vaš DTI je 32 %. To je znatno ispod uobičajenog mjerila planiranja od 36 %.
Ako je vaš bruto mjesečni prihod 7.500 USD i otplatite auto kredit od 350 USD mjesečno, vaš mjesečni dug pada s 2.400 USD na 2.050 USD, a vaš DTI pada s 32 % na 27,3 %. Uklanjanje čak i jedne dugovne obveze može značajno poboljšati vaš profil za odobravanje hipotekarnog ili drugog velikog kredita.
Povišica koja povećava bruto mjesečni prihod s 7.500 USD na 9.000 USD uz zadržavanje istih otplata duga od 2.400 USD smanjuje DTI s 32 % na 26,7 %. Veći prihod smanjuje relativnu težinu postojećih dugova, zbog čega zajmodavci ponovno procjenjuju DTI kada se ažurira dokumentacija o prihodima.
- ✓ DTI koristi bruto dohodak (prije oporezivanja), a ne neto plaću — to je standardna konvencija koju koriste zajmodavci.
- ✓ Broje se samo obvezne minimalne uplate; diskrecijska potrošnja poput namirnica, režija i pretplata je isključena.
- ✓ Izračun je prikaz temeljen na trenutnim obvezama — on ne predviđa buduće promjene u dohotku ili dugu.
- ✓ Front-end DTI (samo stanovanje) i back-end DTI (svi dugovi) su različiti pokazatelji; ovaj kalkulator izračunava back-end DTI.
- Rasponi planiranja omjera duga i dohotka razlikuju se ovisno o zajmodavcu i tržištu, stoga oznake kategorija tretirajte kao pojednostavljene smjernice, a ne kao stroge granice za odobrenje.
- Niži DTI općenito signalizira više prostora u proračunu; vrlo visoki omjeri obično ukazuju na značajan financijski stres bez obzira na razinu dohotka.
- Smanjenje jedne velike otplate (npr. otplata kredita za automobil) može značajno smanjiti DTI i poboljšati izglede za dobivanje hipoteke.
- DTI ne mjeri izravno kreditni rizik — nizak DTI uz lošu povijest plaćanja i dalje stvara poteškoće pri posuđivanju.
- Smjernice za omjere odobravanja stambenih kredita od strane zajmodavaca i izvora za financiranje stanovanja
- Edukativne reference o omjeru duga i dohotka za potrošače
Što je omjer duga i dohotka (DTI)?
Omjer duga i dohotka (DTI) je metrika osobnih financija koja uspoređuje vaše ukupne obvezne mjesečne otplate duga s vašim bruto mjesečnim prihodom. Zajmodavci ga koriste kao brzi pokazatelj preostalog financijskog kapaciteta nakon ispunjavanja postojećih obveza. Nizak DTI sugerira dovoljno prostora za novu otplatu, dok visok DTI signalizira da je većina vaših prihoda već raspoređena. Standardna konvencija koristi bruto prihod (prije poreza), što znači da omjer uvijek podcjenjuje stvarni teret na vašu neto plaću. DTI ne mjeri kreditnu kvalitetu, štednju ili neto vrijednost — netko s niskim DTI-jem, ali bez hitnog fonda, i dalje može biti financijski krhak. Nasuprot tome, zajmoprimac s visokim prihodima i tehnički povišenim DTI-jem može ugodno upravljati plaćanjima jer je diskrecijska potrošnja velika u odnosu na fiksne obveze. Unatoč ovim ograničenjima, DTI ostaje jedna od najvažnijih metrika u odobravanju hipotekarnih i potrošačkih kredita.
Front-end naspram back-end DTI
Zajmodavci često procjenjuju dvije verzije DTI-ja. Primarni DTI (front-end), koji se naziva i stambeni omjer, uključuje samo troškove vezane uz stanovanje — glavnicu i kamatu na hipoteku, porez na nekretnine, osiguranje, redovite naknade i bilo koje osiguranje kredita — podijeljeno s bruto dohotkom. Sekundarni DTI (back-end) dodaje sva ostala obvezna plaćanja duga povrh troškova stanovanja. Pragovi planiranja razlikuju se prema tržištu, zajmodavcu, vrsti proizvoda i profilu zajmoprimca, pa su ovdje prikazane oznake omjera pojednostavljene smjernice, a ne univerzalna pravila. Razumijevanje oba omjera važno je jer zajmoprimac može proći sekundarni prag, ali pasti na primarnom testu ako sami troškovi stanovanja troše prevelik udio dohotka. Poboljšanje bilo kojeg omjera zahtijeva iste poluge: povećanje dohotka, smanjenje duga ili pronalaženje jeftinije opcije stanovanja. Poznavanje toga koji je omjer ograničavajući faktor pomaže vam da ciljate pravu polugu.
Često postavljana pitanja o kalkulatoru omjera duga i dohotka
Što je dobar omjer duga i dohotka?
Ispod 36% je snažan cilj planiranja. Neka odobrenja hipoteka i dalje mogu funkcionirati iznad te razine, ovisno o metodi obrade, rezervama, kreditnom profilu i programu zajma, dok omjeri iznad 50% obično signaliziraju značajan stres zbog duga.
Koristi li DTI bruto ili neto prihod?
Zajmodavci koriste bruto mjesečni prihod (prije poreza). To znači da je vaš stvarni raspoloživi dohodak niži nego što sugerira formula DTI, zbog čega se tehnički kvalificirajući DTI i dalje može činiti tijesnim.
Koje dugove trebam uključiti?
Uključite sve obvezne mjesečne minimume: hipoteku ili najamninu, auto kredite, studentske kredite, minimalne uplate po kreditnim karticama, osobne zajmove, alimentaciju i uzdržavanje djece. Isključite režije, premije osiguranja i diskrecijsku potrošnju.
Kako mogu smanjiti svoj DTI?
Povećajte svoj bruto dohodak ili smanjite obvezne otplate duga otplatom zajmova, refinanciranjem radi nižih rata ili konsolidacijom stanja s visokim minimumima.