Kalkulator omjera duga i prihoda
Izmjerite koliki dio vašeg mjesečnog prihoda odlazi na obavezne otplate duga.
Kako koristiti ovaj kalkulator omjera duga i prihoda
- Unesite mjesečne otplate duga
Dodajte sve obavezne mjesečne minimume uključujući hipoteku ili kiriju, kredite za automobile, studentske kredite, minimume na kreditnim karticama i druge obaveze.
- Unesite bruto mjesečni prihod
Unesite svoj mjesečni prihod prije oporezivanja.
- Pregledajte svoj DTI omjer
Provjerite procenat DTI-a i kategoriju zaduženosti da vidite gdje se nalazite u odnosu na uobičajene standarde kreditiranja.
- Testirajte scenarije
Prilagodite otplate duga ili prihod da vidite kako otplata kredita ili povišica mijenjaju vaš omjer.
Kako ovaj kalkulator omjera duga i prihoda radi
Ovaj kalkulator omjera duga i prihoda (DTI) dijeli vaše ukupne obavezne mjesečne otplate duga s vašim bruto mjesečnim prihodom kako bi dobio procenat koji zajmodavci koriste kao ključni metrik kvalifikacije. DTI je jedan od najvažnijih brojeva u odobravanju hipotekarnih kredita i provjerama zdravlja ličnih finansija — on vam govori koliki je dio vašeg prihoda prije oporezivanja već namijenjen obavezama duga prije nego što potrošite na bilo šta drugo.
DTI = (ukupne mjesečne otplate duga / bruto mjesečni prihod) × 100 Ako je vaš bruto mjesečni prihod $ 7,500, a vaše obavezne mjesečne otplate duga iznose ukupno $ 2,400 (uključujući hipoteku od $ 1,600, auto kredit od $ 350, studentski kredit od $ 200 i minimalne uplate na kreditnim karticama od $ 250), vaš DTI je 32 %. To je znatno ispod uobičajenog mjerila za planiranje od 36 %.
Ako je vaš bruto mjesečni prihod $ 7,500 i otplatite kredit za automobil od $ 350 mjesečno, vaš mjesečni dug pada sa $ 2,400 na $ 2,050, a vaš DTI se smanjuje sa 32 % na 27.3 %. Eliminisanje čak i jedne obaveze duga može značajno poboljšati vaš profil za odobravanje hipoteke ili drugog velikog kredita.
Povišica koja povećava bruto mjesečni prihod sa $ 7,500 na $ 9,000 uz zadržavanje istih otplata duga od $ 2,400 smanjuje DTI sa 32 % na 26.7 %. Veći prihod smanjuje relativnu težinu postojećih dugova, zbog čega zajmodavci ponovo procjenjuju DTI kada se ažurira dokumentacija o prihodima.
- ✓ DTI koristi bruto prihod (prije oporezivanja), a ne neto platu — ovo je standardna konvencija koju koriste zajmodavci.
- ✓ Računaju se samo obavezne minimalne uplate; diskreciona potrošnja poput namirnica, režija i pretplata je isključena.
- ✓ Izračun je trenutni prikaz zasnovan na trenutnim obavezama — on ne predviđa buduće promjene u prihodima ili dugu.
- ✓ Front-end DTI (samo stanovanje) i back-end DTI (svi dugovi) su različiti metrici; ovaj kalkulator izračunava back-end DTI.
- Opsezi planiranja omjera duga i prihoda variraju zavisno o zajmodavcu i tržištu, pa kategorije tretirajte kao pojednostavljene smjernice, a ne kao stroge granice za odobrenje.
- Niži DTI generalno signalizira više prostora u budžetu; veoma visoki omjeri obično ukazuju na značajan finansijski stres bez obzira na nivo prihoda.
- Smanjenje jedne velike otplate (npr. otplata kredita za automobil) može značajno smanjiti DTI i poboljšati izglede za kvalifikaciju za hipoteku.
- DTI ne mjeri direktno kreditni rizik — nizak DTI sa lošom istorijom plaćanja i dalje stvara poteškoće pri pozajmljivanju.
- Smjernice za omjere kod odobravanja stambenih kredita od strane zajmodavaca i izvora za finansiranje stanovanja
- Edukativne reference o omjeru duga i prihoda za potrošače
Šta je omjer duga i prihoda (DTI)?
Omjer duga i prihoda (DTI) je metrika ličnih finansija koja upoređuje vaše ukupne obavezne mjesečne otplate duga sa vašim bruto mjesečnim prihodom. Zajmodavci ga koriste kao brzu mjeru preostalog finansijskog kapaciteta nakon ispunjavanja postojećih obaveza. Nizak DTI ukazuje na dovoljno prostora za novu ratu, dok visok DTI signalizira da je većina vaših prihoda već raspoređena. Standardna konvencija koristi bruto prihod (prije poreza), što znači da omjer uvijek potcjenjuje stvarni teret na vašu neto platu. DTI ne mjeri kreditnu sposobnost, ušteđevinu ili neto vrijednost — neko sa niskim DTI-jem, ali bez fonda za hitne slučajeve, i dalje može biti finansijski ranjiv. Nasuprot tome, zajmoprimac sa visokim prihodima i tehnički povišenim DTI-jem može udobno upravljati otplatama jer je diskreciona potrošnja velika u odnosu na fiksne obaveze. Uprkos ovim ograničenjima, DTI ostaje jedna od najvažnijih metrika u odobravanju hipoteka i potrošačkih kredita.
Front-end naspram back-end DTI
Zajmodavci često procjenjuju dvije verzije DTI-a. Primarni DTI (front-end), koji se naziva i stambeni omjer, uključuje samo troškove vezane za stanovanje — glavnicu i kamatu na hipoteku, porez na imovinu, osiguranje, tekuće naknade i bilo koje osiguranje hipoteke — podijeljeno sa bruto prihodom. Sekundarni DTI (back-end) dodaje sve ostale obavezne otplate duga na troškove stanovanja. Pragovi planiranja se razlikuju prema tržištu, zajmodavcu, vrsti proizvoda i profilu zajmoprimca, tako da su prikazane oznake omjera pojednostavljene smjernice, a ne univerzalna pravila. Razumijevanje oba omjera je važno jer zajmoprimac može proći sekundarni prag, ali pasti na primarnom testu ako sami troškovi stanovanja troše prevelik udio prihoda. Poboljšanje bilo kojeg omjera zahtijeva iste poluge: povećanje prihoda, smanjenje duga ili pronalaženje jeftinije opcije stanovanja. Poznavanje toga koji je omjer ograničavajući faktor pomaže vam da ciljate pravu polugu.
Često postavljana pitanja o kalkulatoru omjera duga i prihoda
Šta je dobar omjer duga i prihoda?
Ispod 36% je snažan cilj planiranja. Neka odobrenja hipoteka i dalje mogu funkcionisati iznad tog nivoa u zavisnosti od metode obrade, rezervi, kreditnog profila i programa kredita, dok omjeri iznad 50% obično signaliziraju značajan stres zbog duga.
Da li DTI koristi bruto ili neto prihod?
Zajmodavci koriste bruto mjesečni prihod (prije poreza). To znači da je vaš stvarni raspoloživi prihod niži nego što formula DTI sugeriše, zbog čega se tehnički kvalifikujući DTI i dalje može činiti tijesnim.
Koje dugove trebam uključiti?
Uključite sve obavezne mjesečne minimume: hipoteku ili kiriju, kredite za automobile, studentske kredite, minimalne uplate na kreditnim karticama, lične kredite, alimentaciju i izdržavanje djece. Isključite režije, premije osiguranja i diskrecionu potrošnju.
Kako mogu smanjiti svoj DTI?
Ili povećajte svoj bruto prihod ili smanjite obavezne otplate duga otplatom kredita, refinansiranjem radi nižih rata ili konsolidacijom stanja s visokim minimumima.